房產(chǎn)三道紅線不是2023年試行，實際上已經(jīng)在2021開始在全行業(yè)全面執(zhí)行，并力爭讓房企在三年內(nèi)完成降負債的目標。房地產(chǎn)三道紅線即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負債率不高于70%、凈負債率不高于100%、現(xiàn)金短債比大于1。

房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”是什么

紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;

紅線二：凈負債率不得大于100%;

紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債;

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得高于5%;

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得高于10%;

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得高于15%。

這是監(jiān)管部門第一次明確了房企舉債的標準。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鉆的;但是有了這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信托、資管產(chǎn)品和海外融資，進行全方位的監(jiān)管。

資管新規(guī)“三條紅線”的目標是什么

1、防范房企融資危機，控制金融系統(tǒng)風險。

最近兩年已經(jīng)有一大批房企爆出資金危機，其中不乏千億房企的身影，個別公司已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約的情況。從管理層的視角看，由于房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性近年已經(jīng)被空前強化，所以大房企在經(jīng)營上的問題已經(jīng)影響到了金融系統(tǒng)安全和穩(wěn)定。如果倒下一家大房企，可能影響一批銀行，造成一堆壞賬，甚至引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。風險之前其實就已經(jīng)出現(xiàn)過，而現(xiàn)在似乎要把防范機制進行前置。避免出了問題再處理，爭取通過控制負債率下降風險發(fā)生的可能性。

2、下降房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模，騰出資源發(fā)展其他領(lǐng)域。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展到了空前的規(guī)模，年銷售額近16萬億元，去年占全國GDP總額100萬億的16%。一則這么龐大的市場已經(jīng)接近頂部，需要提前規(guī)劃其他替代增長點，這就需要對資源進行引導(dǎo)，減少房地產(chǎn)行業(yè)對社會總體資源的占用。二則這么大規(guī)模的市場，每年大量的盈余怎么分流也是重點。全部資金重新都回流房地產(chǎn)市場，勢必造成地價、房價、收益的不斷相互推高效應(yīng)。這種相互推動到達一定程度就會造成“惡性循環(huán)”。目前已經(jīng)有點苗頭，所以現(xiàn)在出手已經(jīng)不算未雨綢繆了。

3、間接控地價。

過去的各地方人為設(shè)定土地拍賣價格上限政策，這對控地價其實是毫無意義的。表層的“封頂價”既不可有效下降土地成本，也不可降溫土地市場，更不可抑制房企拿地的沖動。而單純的收緊資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，其效果也在減弱，因為原有的監(jiān)管方式正被房企以各種“擦邊球”逐漸突破。而“高杠桿”發(fā)展模式目前仍被不少房企所采用。對房企而言，高杠桿發(fā)展一則可以實現(xiàn)跨越式發(fā)展;二則負債規(guī)模足夠大，反而足夠安全(債主不敢討債過緊)。面對不斷加杠桿的沖動，最高管理層這幾年一直在嘗試不同的應(yīng)對方法。

4、把房地產(chǎn)行業(yè)往制造業(yè)、服務(wù)業(yè)方向改造，下降其金融屬性。

話說房地產(chǎn)業(yè)其實就是金融業(yè)，最終大房企都在玩資本游戲，產(chǎn)品和服務(wù)都只是外衣，并非核心競爭力的構(gòu)成。不但對房地產(chǎn)行業(yè)而言是這樣，對于當下中國的每個家庭而言也是這樣。據(jù)統(tǒng)計，目前我國家庭財富7成以上集中在不動產(chǎn)上。賺錢就是為了買房投資，已經(jīng)成為大多數(shù)高凈值家庭最重要的沉淀財富的方式，甚至是整個家庭生活運作的基本推力。而對房地產(chǎn)融資的強力監(jiān)管，目的是下降其過大的金融屬性，目的是把房地產(chǎn)公司往制造業(yè)和服務(wù)業(yè)方向進行改造。