二手房滿五年從房產(chǎn)證或契稅票的日期孰先的原則計(jì)算的。即誰先滿五年就算滿五年，交易時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。二手房的房齡自住房竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算住房的年限，但土地使用權(quán)卻是從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。

購(gòu)買二手房要注意什么?

1、小心賣方一房多賣。

由于當(dāng)下購(gòu)房者較多，這就給賣方提供了一房多賣的可乘之機(jī)。所以，買二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要小心賣方一房多賣，最好讓賣方把房產(chǎn)證放在中介公司，并讓中介提供收條，這樣做還可以避免賣方抵押房產(chǎn)。

2、多交定金。

二手房交易往往周期比較長(zhǎng)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲的情況，那么賣方很可能違約。所以，如果購(gòu)房者覺得房?jī)r(jià)漲勢(shì)較為明顯，那么不妨多交一些定金，這樣一來，賣方一旦違約，就要賠償更多。

3、明確過戶。

房款交付時(shí)間和形式;明確過戶時(shí)間，以及在有效期內(nèi)未過戶情況下原業(yè)主應(yīng)該要負(fù)的責(zé)任，這樣可以保護(hù)好新業(yè)主的權(quán)益，避免因?yàn)榉績(jī)r(jià)的漲動(dòng)原因，造成原業(yè)主加錢以及不愿過戶和推遲過戶的現(xiàn)象出現(xiàn)。

4、一定要進(jìn)行實(shí)地探查住房質(zhì)量以及是否還在處于出租狀態(tài)。

住房質(zhì)量問題這都是大家關(guān)心的問題，相信大多數(shù)的朋友在購(gòu)買二手房的時(shí)候都會(huì)去檢驗(yàn)的。但是很多朋友往往會(huì)忘了去詢問房子目前的狀態(tài)，是否還處于出租的狀態(tài)。很多朋友在購(gòu)買二手房的時(shí)候，付完款了過完戶了，卻發(fā)現(xiàn)房子還處于出租的狀態(tài)，根本沒法入住。造成自己的入住時(shí)間推遲了，相應(yīng)的權(quán)益也損失了。所以在購(gòu)買二手房之前一定要問清楚現(xiàn)在房子的狀態(tài)。

5、查詢住房權(quán)屬。

要對(duì)住房的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份信息是否一致。如果住房屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有住房共有產(chǎn)權(quán)人同意出售住房的書面證明。

6、查看住房年限。

一般住房都有居住年限的，這些在產(chǎn)權(quán)證明上會(huì)標(biāo)注清楚。大部分商品房的使用權(quán)限是70年。但也有個(gè)別住房的產(chǎn)權(quán)年限只有四十年。除了產(chǎn)權(quán)年限之外還要了解該住房從建設(shè)之初至今的使用年限是多少。