房貸利率并不是銀行說了算，房貸利率是每年的一月一號，央行、銀保監(jiān)會和18家商業(yè)銀行一起根據(jù)市場商定出來的。

首先是定出來一個LPR利率，然后各家銀行再根據(jù)這個LPR利率在當?shù)氐那闆r上進行一定的加點。

比如北京地方房貸規(guī)定的就是：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加55基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加105基點。

首套房貸款和二套房貸款利率其實也會有差別，哪怕在同一銀行辦理也是如此。像二套公積金貸款是基準利率的1.1倍，而若是商貸，二套房貸款利率加的基點數(shù)往往也要比首套房多。

若辦理的房貸是組合貸款類型，那利率是分開執(zhí)行的，公積金貸利率依然一致執(zhí)行央行貸款基準利率，商貸部分利率就看銀行在LPR的基礎上加多少基點了。

房貸利率怎么算?

房貸利率現(xiàn)在都是使用LPR作為定價基準(住房公積金貸款除外)，即房貸利率=LPR+n個基點，或者房貸利率=LPR+m%。

其中，n或m的取值由房貸承辦銀行根據(jù)貸款風險、運營成本、資金回報率等因素自行確定，一旦確定，n或m的取值在整個合同期限內(nèi)固定不變。

至于LPR，具體說明如下：

LPR有1年期LPR和5年期以上LPR兩個品種，1年期或5年期以上的房貸利率直接由對應的LPR品種作為定價基準，而1年期以內(nèi)、1-5年期的房貸利率由銀行在這兩個品種之間自主挑選。

LPR是由18家代表銀行自行報價的，具有市場浮動性質，每月20日由全國同業(yè)拆借中心公布出來后，利率定價可能上升，也可能下降，還有可能維持不變。

以2022年11月20日更新的LPR為例，1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.6%和4.3%。若房貸利率4.9%是指5年期以上的房貸，那么不算高，畢竟基準利率都是4.3%，銀行只不過根據(jù)貸款風險等因素增加了0.5%而已。