1、核實(shí)賣(mài)方身份，挑選可靠中介

如果是個(gè)人，就要看身份證；如果是中介，就要挑選一定信譽(yù)度的中介。中介是住房交易的第三方，確保支付錢(qián)以后可以順利的過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)過(guò)，房款可以順利兩清。

正規(guī)中介機(jī)構(gòu)必須具有兩證：

（1）工商部門(mén)---營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（2）住房土地管理局---中介代理資質(zhì)證書(shū)；

2、住房是否允許買(mǎi)賣(mài)

注意核實(shí)住房是否允許買(mǎi)賣(mài)：

（1）確認(rèn)原單位是否同意出讓或者原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配方法；

（2）特殊單位：軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房。這種單位不一定上市，但允許私底下交易。

（3）房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人需統(tǒng)一；

（4）基本信息以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。各項(xiàng)信息一定認(rèn)真填寫(xiě)，特別是面積信息一定要認(rèn)真填寫(xiě)。贈(zèng)送的面積在合同的其他條款注明。

3、做好產(chǎn)權(quán)信息調(diào)查

核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的名字和房主是否是一致的。產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、內(nèi)容包括面積、地址以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的分配比例。如果有共有產(chǎn)權(quán)不同意，買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

所以在簽合同之前，需要核對(duì)以下信息：

（1）必須做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，到底該下有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人，必須所有產(chǎn)權(quán)人要么到場(chǎng)簽字要么有合法委托書(shū)；

（2）婚前財(cái)產(chǎn)一人簽字即可，婚后財(cái)產(chǎn)需要兩人到場(chǎng)或增加條款。如果一方不可到場(chǎng)，必須在合同里注明：該房源夫妻雙方另外一方身份證號(hào)碼多少是知悉這個(gè)情況的，知悉這個(gè)房子要賣(mài)給誰(shuí)，以什么價(jià)格，并且對(duì)合同和買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)沒(méi)有任何爭(zhēng)議。如果有爭(zhēng)議，由簽約方的賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。這樣寫(xiě)上，就能規(guī)避這個(gè)問(wèn)題。

（3）驗(yàn)看正本、查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

（4）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適合房；

成本價(jià)房改房交易時(shí)需要交納土地出讓金=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%；

優(yōu)惠價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房不可直接上市交易，需變更成本價(jià)=當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×6%；

4、合同要正規(guī)，條款要明晰

一般合同上中介機(jī)構(gòu)提供。如果是私底下自己交易的，可以從網(wǎng)上下載比較正規(guī)的二手房買(mǎi)賣(mài)的合同，然后雙方再商議合同細(xì)節(jié)。如果對(duì)合同有異議可以做修改。在簽約之前所有的修改都是OK的。

如果合同是由賣(mài)方提供的，一定要核實(shí)清楚賣(mài)方是否在合同里做了一些修改，你可以提出自己的意見(jiàn)和看法。還可以寫(xiě)出備注的條款。

一份正規(guī)的合同要注意哪些事項(xiàng)：

（1）關(guān)鍵性的承諾，一定要體現(xiàn)在合同里。

合同的必備條款：包括住房面積、附屬的設(shè)施、家具家電、金額及付款方式、土地使用年限、住房交付的期限、違約責(zé)任等。

（2）明確房款付款方式和時(shí)間。

明確總房款金額、付款方式、付款時(shí)間、付款條件、貸款方式。

住房總價(jià)的5%是暫扣款。一切與錢(qián)有關(guān)的內(nèi)容都要寫(xiě)進(jìn)合同。

（3）明確違約責(zé)任。

每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任；

（4）定下具體數(shù)額的違約金；

違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；

（5）注意霸王條款

逐字逐句搞清楚條款，隱藏霸王條款如違約責(zé)任不對(duì)等，或延期交房沒(méi)有任何的責(zé)任等。

（6）明確戶(hù)口遷出的時(shí)間。

尤其謹(jǐn)慎。違約一天，按多少金額來(lái)支付。

住房交接的時(shí)間和條件，相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、水、電、氣等費(fèi)用）交房之前由賣(mài)方支付，交房之后由買(mǎi)房支付，必須寫(xiě)進(jìn)合同。

5、謹(jǐn)慎付款和房產(chǎn)交接

當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾砭洲k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)才算是完整的過(guò)戶(hù)完成。

（1）資金監(jiān)管。由銀行來(lái)做資金監(jiān)管，監(jiān)管產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。凍結(jié)買(mǎi)房資金，過(guò)戶(hù)結(jié)束后解凍資金。這是最安全的方式。

（2）買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)共同賬戶(hù)。

二手房在哪些情況下是不可過(guò)戶(hù)的：

（1）房產(chǎn)證被抵押在銀行的情況下。這里是抵押給銀行；

（2）住房其他產(chǎn)權(quán)人未同意賣(mài)房的情況下；

（3）住房被查封的情況下；

（4）經(jīng)濟(jì)適用房未滿(mǎn)五年的情況下；

（5）未解除抵押的房產(chǎn)。這里是抵押給個(gè)人。

6、要保留所有的證據(jù)

買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程復(fù)雜而漫長(zhǎng)，白紙黑字簽了，只有沒(méi)有過(guò)戶(hù)，房東都是有可能毀約的。一開(kāi)始保留所有的證據(jù)，包括所有的約定，錄音。一旦發(fā)生糾紛，就有可能維護(hù)自身的權(quán)益。過(guò)戶(hù)是購(gòu)房過(guò)程當(dāng)中非常重要的一環(huán)，一套房子真正過(guò)完戶(hù)，才真正屬于購(gòu)房者。二手房購(gòu)買(mǎi)過(guò)程當(dāng)中，注意事項(xiàng)非常多。可以挑選律師來(lái)協(xié)助交易，可以下降交易風(fēng)險(xiǎn)。