1、不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的原因：

因不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的原因造成合同未能訂立的，開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能順利簽訂，但是這不是開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的原因造成的，換句話說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)合同不可簽訂不存在過(guò)錯(cuò)，那么開(kāi)發(fā)商也是必須要把購(gòu)房定金全額返還給購(gòu)房者的。

“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)、不可避免和不可戰(zhàn)勝的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，造成商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購(gòu)房者拒絕簽訂商品房合同，那么開(kāi)發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購(gòu)房定金。

2、開(kāi)發(fā)商的原因：

因開(kāi)發(fā)商的原因造成合同未能訂立的，開(kāi)發(fā)商必須返還購(gòu)房定金?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍反還定金。

如何合理約定購(gòu)房定金?

如果住房買(mǎi)賣(mài)中，雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約造成合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購(gòu)房人違約則不可要求返還定金，賣(mài)房人違約則需要雙倍返還定金。

如果買(mǎi)方全款購(gòu)房則資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣(mài)方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣(mài)主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買(mǎi)房的買(mǎi)主，如果沒(méi)有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下降定金的支付比例，是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無(wú)法辦理，那么如果沒(méi)有其他約定，將造成需要向賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。