一、商品房按揭貸款的基本條件：

1.借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

2.所購住房座落在城鎮(zhèn)(包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn))且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地;

3.已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為30%以上;

4..貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。

5.同意先辦理預購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù);

二、住房貸款須提供資料：

1.申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明);

2.購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》;

3.房價30%或以上預付款收據(jù)原件及復印件各1份;

4.購房人收入證明(銀行提供，置于售樓處);

5.借款人為法人的要攜帶有效的《公司法人營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財務報表、貸款卡。

若是股份制公司，還需提供公司當帶技術章程、董事會同意抵押證明書。

6.開發(fā)商的收款帳號1份。

三、住房貸款業(yè)務一般規(guī)定：

1.貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不可高于借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡;

2.貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率;

3.按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由挑選。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本帶息，每月還款額不變(利率調(diào)整變化)。

四、住房按揭貸款流程：

1.開發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向;

2.貸款行對開發(fā)商開發(fā)項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、公司社會商 譽、技術力量、經(jīng)營狀況、財務情況進行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議;

3.購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需首付房款;

4.自首付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》(備案登記)、購房首付款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料;

5.貸款行對購房人的各方面情況及手續(xù)進行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人配偶)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批;

6.申請審批期限一般為7日內(nèi)。對高于該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔保手續(xù);

五、問題客戶的處理：

1.對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應按一次性付款方式付清余款;

2.因銀行最終批準的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應在銀行批復之日起10日內(nèi)補足余款;

3.購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，造成銀行按揭貸款未獲批準的，出賣人不予退房。根據(jù)實際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關系的相關人員，營銷部應及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應在銀行按揭貸款未獲批準之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關規(guī)定執(zhí)行;

4.對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應建立督促機制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次(15日內(nèi))通知仍未辦理，應按照合同規(guī)定計收違約費用;

5.貸款行批準購房人借款后，公司憑進賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票;

6.借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清;

7.貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

六、按揭貸款流程圖

咨詢 → 申請貸款(購房人)→ 審核(提供資料)→簽訂借款合同和抵押合同(銀行)→ 辦理合同公證(公證處)→有關保險(保險公司)→ 辦理住房產(chǎn)權抵押登記(房地產(chǎn)登記處)→ 發(fā)放貸款(收到抵押證明)→ 借款人還款 →辦理抵押房產(chǎn)注銷登記(貸款全部還清)