以租代售是將空置的商品房或是不可出售的住房進(jìn)行出租，與租房者簽訂長期租房合同，等到租期到了以后便把房子算做是租房者的，或是通過直接過戶，或是補齊一定的房款再過戶，如果是不可過戶的房子則放由租房者居住。一般的空置商品房直接出售比較實際，所以以租代售買房的話盡量避開那些不可出售的房子。

以租代售的房子有什么風(fēng)險

1、由于住房的價格具有極大的可變因素漲浮不定，在簽訂租賃合同時所簽的價格與所要求的"五年限制"之后的該住房價格很可能是不一樣的，如果住房價格上漲了，那么賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價格賣掉房子。這對于買家來說，則要承擔(dān)由此帶來的諸多的不利后果，甚至能丟失掉購買新住房的機(jī)會。出租年限越長，風(fēng)險就越高。

2、如果住房價格下降了，那么買家也有可能在承租期內(nèi)解除雙方的租賃合同，使得出租人出售房產(chǎn)的目的無法達(dá)成。也就是說，收益本身的不確定性將給交易雙方違約帶來了巨大的變動空間。

3、站在買房者的角度看，其實和賣房者簽訂的是附期限合同，這種附期限合同只有期限到期時才生效，如果租房期間雙方因為房價等因素有分歧，買房者的利益是不受法律保護(hù)的。

以租代售有什么優(yōu)點

1、打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對買賣雙方都有好處。現(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問題，怕開發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，出現(xiàn)的住房質(zhì)量問題無法解決。而現(xiàn)在的先租后買就有了先觀察住房質(zhì)量的時間，消費者心里有數(shù)，住房質(zhì)量好，就買;反之就不買，只是租一下，不會有太大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、如果租房者想買下所租的房子時，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實惠。

3、即使租房人不買房，開發(fā)商的房子也沒有閑置，昔日的包袱變成了財富。 因此說，以租帶售這種新的營銷方式給購房者以較大的挑選余地，又為開發(fā)商自己開拓出了一種嶄新的銷售市場。