首先，你必須先了解兩個(gè)大的概念土地權(quán)權(quán)屬和土地用途;

(1)土地權(quán)屬，三種：主要是土地的所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利。

中國的土地的所有權(quán)只有兩種：一種是所有權(quán)歸屬國家，包括城市土地及河流海洋;二是所有權(quán)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織(村集體)，包括農(nóng)村集體土地。

購買城市的土地只是擁有一定年限的土地使用權(quán);購買農(nóng)村的土地，同樣村民種植的農(nóng)村土地也只是獲得集體土地的使用權(quán);

(2)土地用途，中國的土地用途有三種，一是農(nóng)用地(包括水田、旱地、菜地、魚塘、耕地、林地等種植養(yǎng)殖用地;二是建設(shè)用地(包括居住、商業(yè)、工業(yè)、水利、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司、道路、溝渠等用地;三是未利用土地(包括荒山、灘涂、無人海島等)。

其次，

分析：“土地權(quán)屬”方面不存在買賣、出讓、轉(zhuǎn)讓;“想買下來辦廠”，就是屬于把“農(nóng)用地”改變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”的范疇，這就涉及到“土地轉(zhuǎn)用”中的一項(xiàng)“只轉(zhuǎn)不征”只能辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)而不用辦理征用。

辦理“農(nóng)地轉(zhuǎn)用”手續(xù)

1、辦理審批：縣級(jí)以上土地局土地申請(qǐng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為使用，(申請(qǐng)報(bào)告、村組織審核意見你是要準(zhǔn)備的。在村組織審查同意前，必須與村經(jīng)濟(jì)組織(有的地方是村委會(huì))商議土地承包或者繼續(xù)承包的事項(xiàng);其他資料和程序可能因地而異，但網(wǎng)站會(huì)告訴你應(yīng)準(zhǔn)備什么資料;

2、繳納農(nóng)地轉(zhuǎn)用的稅費(fèi)：有耕地占用稅、新增建設(shè)用地使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、防洪基金等;

3、繳納服務(wù)性費(fèi)用：測(cè)量定界費(fèi)、圖紙費(fèi)和其他一些費(fèi)用;

4、審批通過、繳費(fèi)清楚，就辦理新的《集體土地使用證》---里面注明有農(nóng)村集體土地的用途(鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司建設(shè)用地或相似的內(nèi)容)。

如果想要使用的土地不是本村的，那么，除了辦理“農(nóng)地轉(zhuǎn)用”之外，還要辦理“農(nóng)地征用”，這需要村里集體簽訂集體土地，其中涉及到一些補(bǔ)償費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及附屬物補(bǔ)償費(fèi)以及其他的一些費(fèi)用。