1、使用年限：住房使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高。

2、地理位置：住房所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。

3、前景規(guī)劃：城市的未來發(fā)展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對住房的評估值的高低。

4、消費者心理：購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區(qū)域的住房，或者某區(qū)域急于買房的人較多，那么，供求關(guān)系的影響下，這些住房的評估價格在一定程度上也會提高。

一般什么情況下需要啟用“房產(chǎn)評估”

1、向銀行申請房貸

辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委托評估公司進(jìn)行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款。

2、繳納二手房交易稅費

評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應(yīng)也要更高一些。比如二手房需繳納的稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎(chǔ)上、乘以對應(yīng)的比例所得出的。所以，并不是評估價越高就越好哦!為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關(guān)部門也會對交易房產(chǎn)進(jìn)行評估。

3、住房出現(xiàn)問題需要申請保險

一旦被保險的住房出現(xiàn)問題，保險公司需按評估價給予賠付。

4、發(fā)生交易糾紛

二手房交易過程當(dāng)中，如果一方對價格不滿意而發(fā)生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調(diào)節(jié)或訴訟的參考。