1、購房者主體資格合法：那農(nóng)村的住房現(xiàn)在還都是宅基地面上修建的，農(nóng)村住房所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所屬，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村住房的主體資格。

2、售房者的主體資格合格：有關(guān)售賣住房的人必須對(duì)自己所屬的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收入和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分住房的，并不可使住房買賣有效。

3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件：宅基地的申請(qǐng)是有條件限制的，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護(hù)。

4、通過村委會(huì)同意：買賣交易農(nóng)村住房還需要經(jīng)過村委會(huì)的同意，這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

農(nóng)村住房允許買賣嗎

有關(guān)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。

我們從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地面上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。農(nóng)村住房買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。

1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)高于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。

2、那如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：

（1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

（2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村住房買賣合法的購買方。