1、第一種方式：賣家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不可取得《他項權(quán)證》，因此賣家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。

2、第二種方式：辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)(銀行是抵押權(quán)人時才可以辦理)，轉(zhuǎn)按揭不需要賣家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)有較大限制，主要是央行從政策上有限制。

3、第三種方式：類似于銀行轉(zhuǎn)按揭，做法是由買方向銀行申請貸款，銀行批準(zhǔn)后將貸款劃到賣方賬戶，賣方還貸注銷抵押后再過戶交易。買方的貸款銀行為了保證買方還款，還會要求買方提供保證人擔(dān)保。

購買被抵押的房子存在風(fēng)險

1、重復(fù)抵押。

開發(fā)商在建設(shè)過程當(dāng)中由于資金缺乏，會挑選將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經(jīng)銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重復(fù)的交易給住房權(quán)屬登記帶來隱患。

2、多方利益沖突。

利益沖突風(fēng)險往往發(fā)生在開發(fā)商將房產(chǎn)抵押給多方的情況下。比如開發(fā)商將房產(chǎn)同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產(chǎn)，一旦開發(fā)商資金鏈斷開無法償還抵押貸款，住房的歸屬問題處理起來將會錯綜復(fù)雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購住房產(chǎn)權(quán)遭遇轉(zhuǎn)移。

3、退房難。

開發(fā)商惡意隱瞞抵押情況，要么是補辦解押手續(xù)，繼續(xù)完成房產(chǎn)交易，要么是支付違約金，同意購房者退房。但是，通常情況下退房并不是一件輕而易舉的事情，維權(quán)將會是個漫長的過程。

4、無法辦理不動產(chǎn)證。

房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有還清債務(wù)的前提下與購房者進行交易，購房者不僅面臨著首付款損失的風(fēng)險，還因為開發(fā)商有債務(wù)問題，購房者無論是向銀行申請貸款還是簽訂正式的購房合同都將不可實現(xiàn)，更別提網(wǎng)簽備案和到房管部門辦理不動產(chǎn)權(quán)登，都將會受到阻礙。