根據(jù)《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局、廣西稅務(wù)局、人民銀行南寧中心支行、廣西銀保監(jiān)局關(guān)于印發(fā)住房交易網(wǎng)簽合同示范文本的通知》，桂林市將于近期啟用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。新版合同與現(xiàn)行合同相比，做了較大幅度的修改，對(duì)房企的約束更多。

一、新版合同特色

1、文本約定更細(xì)化

相對(duì)舊版的《合同》來(lái)說(shuō)，新版的文本約定更為細(xì)化，大到新增條款，小到具體名詞的表述范圍，都做了嚴(yán)格的規(guī)定和區(qū)分，如《合同》的第三條關(guān)于商品房基本情況的表述，考慮到“4”“13”等特殊數(shù)字受避諱的情況，約定合同時(shí)不僅要填寫(xiě)建筑的“物理層數(shù)”，同時(shí)也要填寫(xiě)建筑的“名義層數(shù)”。

2、對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束更嚴(yán)苛

總體而言，新版《合同》對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束更為嚴(yán)苛，如交房通知至少提前10日，查驗(yàn)交付不得有前提等，這一條款在第十一條中有明確體現(xiàn)：“該商品房達(dá)到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前 * 日（不少于10日）將查驗(yàn)住房的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買(mǎi)受人。”除此以外，“辦理交付手續(xù)前，買(mǎi)受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。”

3、開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任更嚴(yán)格、更到位

新版《合同》對(duì)于開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任更嚴(yán)格、更到位?！逗贤芬?guī)定，如達(dá)成解除合同的條件，“買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人須在解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款（含已付貸款部分），并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付【已付房?jī)r(jià)款一倍】【買(mǎi)受人全部損失】的賠償金?！?/p>

4、交房條件更嚴(yán)格

新版《合同》對(duì)交房的規(guī)定更為嚴(yán)格，交付的商品房必須“已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件”，并且“已取得有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的住房面積測(cè)繪報(bào)告（實(shí)測(cè)繪）”。

5、補(bǔ)充協(xié)議被限制

此外，新版《合同》中最為值得關(guān)注的一點(diǎn)是，補(bǔ)充協(xié)議也被嚴(yán)格限制?！逗贤返诙艞l明確指出，“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。”

6、平衡甲方權(quán)利的說(shuō)明

總體而言，新版《合同》加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商的限制，對(duì)甲方的義務(wù)做出了更明確、更嚴(yán)格的規(guī)定，不過(guò)與此同時(shí)，也有一些可以平衡甲方權(quán)利的說(shuō)明，如《合同》第十一條明確規(guī)定，“買(mǎi)受人未收到交付通知書(shū)的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)?！?/p>

二、新版合同主要條款的理解與運(yùn)用

第一章 合同當(dāng)事人

1、重視“通訊地址”的填寫(xiě)。《合同》第二十六條明確規(guī)定，“何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書(shū)面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號(hào)信】【 】方式送達(dá)對(duì)方?！庇需b于此，能確保送達(dá)的通訊地址就成了重中之重。

2、共有的法律常識(shí)。住房為共有時(shí)，填寫(xiě)《合同》時(shí)可以在第一章末尾的表格中增加買(mǎi)受人。

（1）共同共有和按份共有的區(qū)別

（2）共有形式以約定為準(zhǔn)

（3）沒(méi)有約定的，家庭購(gòu)房為共同共有，其他視為按份共有

第二章 商品房基本狀況

本章增加了第四條“抵押情況”、第五條“住房權(quán)利狀況承諾”。第四條和第五條為新版《合同》新增條款，值得注意的是，第五條明確規(guī)定，“如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，造成不可完成本合同網(wǎng)簽備案或【 】的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同?！?/p>

第三章 商品房?jī)r(jià)款

1、計(jì)價(jià)方式更為靈活多樣。新版《合同》計(jì)價(jià)方式不僅有套內(nèi)建筑面積，還有建筑面積、套、基本單元，或者其他的計(jì)價(jià)方式，靈活多樣。

2、裝修價(jià)款必須單列明示。如商品房?jī)r(jià)款中含有裝修價(jià)款，須在《合同》中明確填寫(xiě)。

3、貸款支付寫(xiě)入合同。

4、維修資金的支付問(wèn)題?！逗贤芬?guī)定，“買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金?！?/p>

第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)

1、交房條件更嚴(yán)苛：竣工備案和實(shí)測(cè)報(bào)告。新版《合同》對(duì)于交房的條件明確規(guī)定，需要取得竣工備案以及實(shí)測(cè)報(bào)告。

2、必須開(kāi)通水電一戶一表、燃?xì)鈷毂怼?/p>

3、其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施也有交付時(shí)間約定?！逗贤分赋觯卜?wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)）等，如綠地率、非市政道路、車(chē)位車(chē)庫(kù)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園，也有交付時(shí)間的約定。

4、提前通知交房，不得突襲?！逗贤芬?guī)定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前 * 日（不少于10日）將查驗(yàn)住房的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買(mǎi)受人?！?/p>

5、先查驗(yàn)，后交付。查驗(yàn)不得設(shè)前提條件。新版《合同》中明確規(guī)定，“辦理交付手續(xù)前，買(mǎi)受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件?！?/p>

6、先修復(fù)，后交付。《合同》第十一條規(guī)定，“買(mǎi)受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問(wèn)題的，由出賣(mài)人按照有關(guān)工程和產(chǎn)質(zhì)量量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起 * 日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。”其中在修復(fù)范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題包括：屋面、墻面、地面滲漏或開(kāi)裂等，管道堵塞，門(mén)窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設(shè)備不可正常使用等。

7、無(wú)逾期交付差異賠償被禁止。

第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

1、區(qū)分“規(guī)劃變更”和“設(shè)計(jì)變更”，分別作出規(guī)定。新版《合同》將“規(guī)劃變更”和“設(shè)計(jì)變更”做了區(qū)分，舊版合同原有的一條條款變成了兩條，內(nèi)容更加細(xì)致，表述更為準(zhǔn)確。

2、10日內(nèi)通知買(mǎi)受人，未按期通知的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。《合同》規(guī)定，如有變更應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通知買(mǎi)受人。

3、違約的責(zé)任。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更后有可能影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能情形的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人并需承擔(dān)違約責(zé)任。

第七章 商品房質(zhì)量及質(zhì)保責(zé)任

1、對(duì)建筑質(zhì)量問(wèn)題作了分門(mén)別類(lèi)的規(guī)定。包括地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)、其他質(zhì)量問(wèn)題以及裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

2、增加了空氣質(zhì)量、建筑隔音和民用建筑節(jié)能措施作為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！逗贤穼?duì)建筑質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)還延伸到了空氣、噪音、節(jié)能等領(lǐng)域。

3、質(zhì)保期超出法定標(biāo)準(zhǔn)。（附件七明確規(guī)定，“該商品房的質(zhì)保期自住房交付之日起計(jì)算，關(guān)于質(zhì)保期間的約定不應(yīng)低于《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定的最低質(zhì)保期限?！保?/p>

4、質(zhì)量擔(dān)保并非硬性要求，可以填寫(xiě)“無(wú)”。

第十章 其他事項(xiàng)

1）業(yè)主共有部分被規(guī)定得非常明確。

2）車(chē)位車(chē)庫(kù)、會(huì)所等仍可自由約定。

3）嚴(yán)禁代收契稅?！逗贤访鞔_規(guī)定，“出賣(mài)人不得代收買(mǎi)受人因購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)繳納的契稅，買(mǎi)受人應(yīng)按規(guī)定自行到稅務(wù)部門(mén)申報(bào)繳納契稅?！?/p>

4）告知遮擋或妨礙住房正常使用的情況?！逗贤返诙鍡l規(guī)定，“出賣(mài)人承諾已將遮擋或妨礙住房正常使用的情況告知買(mǎi)受人。（如：該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或妨礙住房正常使用的情況）”

5）信息保密被寫(xiě)入合同。新版《合同》指出：“出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人信息負(fù)有保密義務(wù)?！?/p>

6）限制補(bǔ)充協(xié)議的使用。《合同》加大了對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的限制，明確指出：“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)?！?/p>