當(dāng)新房一天一個(gè)價(jià)，二手房就成了眾多購(gòu)房者的希望，然而正因?yàn)樘惹校址康馁?gòu)買風(fēng)險(xiǎn)就被不少人挑選性忽視了，比如賣方違約。那么，在二手房買賣中，買方應(yīng)該如何避免賣方違約呢？

一、看房不光看表層，也要看權(quán)利是否有瑕疵

在實(shí)際住房交易過(guò)程當(dāng)中，很多人往往只查看了住房的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻忽視了一些重要信息，比如住房是否仍在租，又或者住房是否被抵押、查封等。

如果要購(gòu)買已經(jīng)出租的住房，承租人就需出具一份“放棄同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”書面承諾。另外，別忘了核實(shí)該房產(chǎn)是否涉及訴訟，以免房子突然被查封，同時(shí)要查清楚房產(chǎn)登記人的戶口信息，避免以后無(wú)法遷移戶口。

二、對(duì)住房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)，有無(wú)其他產(chǎn)權(quán)人

根據(jù)規(guī)定，住房買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者即使產(chǎn)權(quán)人沒有簽字，但事后明確追認(rèn)的，合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α瞬糠之a(chǎn)權(quán)人的合法利益而歸于無(wú)效。

不過(guò)，可能會(huì)出現(xiàn)這種情況：住房登記在夫妻雙方名下，夫妻一方單獨(dú)帶著買方看房簽約，并將配偶的名字也代簽了。履約過(guò)程當(dāng)中，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而不想賣了，夫妻二人可能會(huì)唱雙簧戲，以不知情為由起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效。所以，簽約時(shí)好還是讓權(quán)利人都到場(chǎng)簽字才行。

三、防范“一房二賣”

“一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)簽訂了兩份住房買賣合同，將同一住房出賣給兩個(gè)買受人的情形。

為了避免這種情況，在簽訂合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過(guò)約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增加賣方的違約成本，從而減少“一房二賣”的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，簡(jiǎn)單有效的辦法就是增加定金的數(shù)額（高不可高于住房成交價(jià)的20%），以便違約時(shí)可以使用定金罰則。

四、警惕賣家拖延接受付款的行為

如果買方準(zhǔn)備好首付款，通知賣方收款，而賣方以出差、不便等理由，一直沒有提供賬戶接收款項(xiàng)，此時(shí)買方一定要小心，因?yàn)檫@可能是圈套，賣方可能是為了拖延你的付款時(shí)間，等到達(dá)成遲延付款解除條件，賣方就可能會(huì)起訴你遲延付款。

如遇到上述情況，買方可通過(guò)錄音錄像、發(fā)書面催告函、通知中介將該情況備案等方式保留證據(jù)，證明自己主動(dòng)付款的事實(shí)，方能破解賣方圈套，當(dāng)然也可以使用資金。

五、警惕賣方主動(dòng)示好，給予寬限

雙方在履約過(guò)程當(dāng)中，賣方若主動(dòng)給予買方寬限，但僅不限于寬限付款時(shí)間，可能凡是買方義務(wù)，賣方都主動(dòng)寬限或放任買方超期的，買方需謹(jǐn)慎。

表層寬限，實(shí)際可能是在引誘買方遲延履行義務(wù)，買家如果確實(shí)遇到履約困難，且對(duì)方同意寬限，建議簽補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)。

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