在房產(chǎn)交易過程當(dāng)中，由于購房資格等限制，實際權(quán)利人和產(chǎn)權(quán)登記并不同意，遇到這種情況該如何處理呢？

【案例】吳某與大連某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該房地產(chǎn)公司兩套商品房。鄭某與吳某簽訂協(xié)議，內(nèi)容如下：（1）這兩套商品房系鄭某的住房，但由于其尚未取得大連市戶口，故使用吳某名義購房，而實際購房付款人均為鄭某；（2）吳某對該住房不具有實際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，也不以該住房承擔(dān)任何風(fēng)險及法律責(zé)任，不承擔(dān)該住房發(fā)生的任何費用；不得擅自將該住房處置、轉(zhuǎn)讓、設(shè)置抵押或擔(dān)保；不得就該房產(chǎn)向鄭某提出任何權(quán)利主張；（3）鄭某以上述房產(chǎn)享有實際的產(chǎn)權(quán)和完全的使用權(quán)（包括收益權(quán)），同時，由于上述房產(chǎn)尚在吳某名下，吳某應(yīng)為鄭某出具授權(quán)委托書，由鄭某自用或出租、經(jīng)營使用該房產(chǎn)，并收取租金收益。同日，吳某為鄭某出具了授權(quán)委托書。5月房地產(chǎn)登記機關(guān)向吳某頒發(fā)了這兩套住房的產(chǎn)權(quán)證。但后來，雙方就該住房權(quán)利歸屬發(fā)生爭議而訴至法院。

【法院判決】鄭某與吳某簽訂協(xié)議書是雙方真實意思表示，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依約定履行義務(wù)、行使權(quán)利。雙方協(xié)議中約定使用吳某名義購房，而實際購房付款人均為鄭某，現(xiàn)該住房由鄭某使用；吳某對該住房不具有實際產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，也不以該住房承擔(dān)任何風(fēng)險及法律責(zé)任。吳某主張合同無效的理由不可成立。

【律師解析】房產(chǎn)證是登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，但并不可直接決定實體法律關(guān)系存在與否。住房產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權(quán)利狀況并不一定吻合。本案中，雖然房產(chǎn)證顯示權(quán)人是吳某，并且吳某實際持有該證件，但并沒有證據(jù)證明其對該住房擁有實體權(quán)，依據(jù)相應(yīng)的證據(jù)，可以認(rèn)定鄭某是以吳某的名義購房，并實際支付了全部購房款，是該住房的真正購買人。

【律師提醒】如果權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。但是異議登記之后十五日內(nèi)要進行起訴，否則異議登記自動失效。如果異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。