預(yù)售許可證的作用主要是以下幾點(diǎn)：

(1)是判斷開發(fā)商是否合法的做住房搭建;

(2)是推斷住房是否具備可以上市交易的資質(zhì);

(3)是確定土地使用權(quán)是否合法使用;

(4)是判斷住房質(zhì)量是否過關(guān)的一個(gè)依據(jù)。

“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！贝藯l款可以理解為：

1、出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣，其預(yù)售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五證”，但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。

2、僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會(huì)得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不可取得預(yù)售許可證，購房人請(qǐng)求法院解除合同的請(qǐng)求才會(huì)得到法院的支持。

預(yù)售證和銷售證有什么區(qū)別

商品房預(yù)售許可證不同于商品房銷售許可證，不可將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，預(yù)售是有條件和期限的，預(yù)售期過后未出售的住房，需要辦理銷售許可，這時(shí)開發(fā)商已經(jīng)取得房產(chǎn)證，就必須辦理銷售許可才能出售住房去。

按規(guī)定住房未建好之前出售均要辦理預(yù)售許可證，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到國土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不需此證)。

現(xiàn)房是需要辦理銷售許可證，商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：

1、開發(fā)公司具有公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書;

2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件;

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;

4、已通過竣工驗(yàn)收;

5、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;

6、物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解住房的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：

1、項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3、國有土地使用證;

4、建設(shè)工程開工證;

5、已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總額的25%以上;

6、施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。預(yù)售的住房可能在銷售的時(shí)期根本看不到房子的框架，住房有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預(yù)售的住房不確定的因素較多。