買過(guò)房的人都有這樣的經(jīng)歷，在面簽時(shí)，銀行的信貸員都會(huì)問(wèn)你一句，“你想貸款多少年？”對(duì)此不少購(gòu)房者表示疑問(wèn)，房貸不都是選最長(zhǎng)年限嗎？事實(shí)上，根據(jù)政策和購(gòu)房者自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同，房貸貸款的年限也會(huì)有所不同。那么，影響房貸年限的因素有哪些呢？

影響房貸年限的因素有哪些？

一、房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限

不同性質(zhì)的房產(chǎn)，貸款的最長(zhǎng)年限不同。通俗點(diǎn)講，普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目、廠房等這幾類住房能貸款的最長(zhǎng)年限也有所不同。普通住宅最長(zhǎng)貸款年限為30年；商業(yè)用房和商住兩用房，貸款年限最長(zhǎng)為10年；私有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓房、拍賣房最長(zhǎng)貸款期限為20年。

二、貸款年限受貸款人年齡的制約

在申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。按規(guī)定，年滿十八周歲（男性60歲，女性55歲）都可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款。一般來(lái)講，貸款期限與借款人年齡之和不得高于65歲（或70歲），不同地方不同銀行的規(guī)定略有不同。

在公積金貸款方面，公積金貸款最長(zhǎng)年限不得高于借款人退休后5年。舉個(gè)例子，小A，男，在60歲時(shí)退休，除各地規(guī)定的最長(zhǎng)貸款年限外，小A貸款期限與借款人年齡之和不可高于65歲。

在商業(yè)貸款方面，每個(gè)銀行對(duì)于貸款人的年齡限制有所不同，總體來(lái)說(shuō)，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長(zhǎng)。

三、貸款人的還款能力會(huì)影響貸款年限

在貸款買房時(shí)，銀行會(huì)讓購(gòu)房人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況，銀行會(huì)要求借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。

一般情況下，高收入人群，銀行可能會(huì)建議貸款年限相對(duì)短些；如果借款人收入情況相對(duì)較差，銀行會(huì)建議貸款年限相對(duì)長(zhǎng)一些。

四、房齡越老貸款年限就越短

在購(gòu)買二手房時(shí)，貸款年限會(huì)受到住房年齡的影響。房齡是從該住房竣工交付之日開(kāi)始算計(jì)算，一般情況下，房齡越老，貸款年限就越短。因?yàn)槎址渴前凑赵u(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的，評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。

一般住房年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，貸款金額一般會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)下降，貸款年限也是如此。

五、土地使用年限會(huì)影響貸款年限

在二手房市場(chǎng)，土地使用年限還有多長(zhǎng)時(shí)間到期也會(huì)影響房貸的年限。一般情況下，房貸的貸款到期日不可高于土地使用的到期年限（不同的銀行規(guī)定也不相同）。

需注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地備案的時(shí)候就開(kāi)始計(jì)算的，所以購(gòu)買二手房時(shí)，一定要注意看，所購(gòu)買房子的土地使用年限還有剩多少年。