買(mǎi)抵押房子要確認(rèn)房子是可出售的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過(guò)來(lái)講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜缮蠎?yīng)歸無(wú)效。

買(mǎi)二手房交易注意事項(xiàng)

1、擇正規(guī)的中介公司

(1)挑選信譽(yù)好正規(guī)的中介公司才能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。通過(guò)中介公司交易的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求中介公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。

(2)要求約見(jiàn)房主。有些中介公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣(mài)等中介公司的免責(zé)條款，即中介公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為了避免出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，此時(shí)客戶要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，保護(hù)自身權(quán)利。

2、屋手續(xù)是否齊全

(1)是否有不動(dòng)產(chǎn)證，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證的住房，房主可能將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到住房的極大風(fēng)險(xiǎn)。所以最好挑選有不動(dòng)產(chǎn)證的住房進(jìn)行交易。

(2)土地情況是否清晰，注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)住房享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

(1)有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

(2)看是否有抵押貸款、查封、析產(chǎn)等等這些，當(dāng)然，這些工作一般中介都會(huì)辦理，如果還不放心，可以讓房東拿著身份證和產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件去產(chǎn)權(quán)交易中心查詢(xún)。上面的報(bào)告還寫(xiě)明房子所有的產(chǎn)權(quán)情況。

4、易住房是否在租

按照《合同法》第229條和《民通意見(jiàn)》第119條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，已被別人租賃，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不可及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。所有在簽訂合同時(shí)要注明無(wú)租賃，而且要將違約責(zé)任和賠償細(xì)節(jié)寫(xiě)清楚。

5、口是否遷出

這點(diǎn)很關(guān)鍵，但也很容易被忽略，目前沒(méi)有法律規(guī)定房子過(guò)戶之后原房主的戶口必須遷出，所以在簽訂合同時(shí)一定要明確約定戶口何時(shí)遷出以及違約責(zé)任，這樣就算以后出現(xiàn)糾紛，法院也才會(huì)支持買(mǎi)受人的訴求。