1、非小區(qū)業(yè)主占據(jù)車位：這種情況可以直接向物業(yè)管理處投訴，小區(qū)停車位應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要，一般負(fù)責(zé)任的物業(yè)都會(huì)出面進(jìn)行解決并減少非小區(qū)車主進(jìn)入小區(qū)停車。

2、物業(yè)為了盈利占據(jù)車位：遇到這種情形只能和小區(qū)物業(yè)進(jìn)行商議，如果商議無(wú)果可以成立業(yè)主委員會(huì)罷免物業(yè)公司的管理。要注意的是只有高于20%的業(yè)主成立委員會(huì)作出的決策才有法律效應(yīng)。

小區(qū)車位歸屬

從《物權(quán)法》的規(guī)定看，住宅區(qū)中的車位有“專有”與“共有”兩種不同的權(quán)屬。專有的車位，建設(shè)單位有權(quán)依法處分;共有的車位，屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不可處分。那么，哪些車位屬于專有，哪些屬于共有?如何區(qū)分這兩種不同權(quán)屬的車位?

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

注意它的第二款與第三款，分別規(guī)定了車位的兩種權(quán)屬。第二款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位，可以通過(guò)出售、出租、附贈(zèng)方式確定權(quán)屬，表明這部分車位產(chǎn)權(quán)初始是屬于建設(shè)單位的;而第三款規(guī)定的共有車位，沒(méi)有“規(guī)劃用于”的限制，也就是說(shuō)這指的是規(guī)劃外的車位。這一點(diǎn)最高人民法院《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第六條中也予以確認(rèn)：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位。”由此可以得出一個(gè)明確的結(jié)論：規(guī)劃內(nèi)的車位，產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位，按照建設(shè)單位與業(yè)主的約定確認(rèn)權(quán)屬;規(guī)劃外的車位，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。

判斷一個(gè)車位是規(guī)劃內(nèi)的還是規(guī)劃外的，只能依據(jù)規(guī)劃文件，主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標(biāo)示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位;附圖上未標(biāo)示的車位，是規(guī)劃外的車位。

規(guī)劃內(nèi)的露天車位，是專有的還是共有的，實(shí)務(wù)中分歧最大。從實(shí)踐看，幾乎所有的城市都不認(rèn)可露天車位的轉(zhuǎn)讓，也不辦理產(chǎn)權(quán)登記，普遍認(rèn)為，露天車位沒(méi)有任何建筑構(gòu)造形式，不符合登記要件，不可登記為專有。