住房租賃合同不可高于20年，高于二十年的，高于部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得高于二十年。因此，住房租賃合同包括續(xù)訂住房租賃合同的最長期限均為20年。

租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得高于20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不可高于20年。住房租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租住房賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得高于20年。住房租賃期限高于20年，并非整個租賃合同無效;而是高于20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

住房租賃合同包括哪些條款

1、標(biāo)的、出租住房狀況應(yīng)在合同中具體話，表明具體地點(diǎn)、門牌號碼、樓層、結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)備等。

2、出租住房的數(shù)量，應(yīng)載明出租住房的面積或間數(shù)。

3、租賃住房的用途，是經(jīng)營還是自住。合同中應(yīng)明確用途，使承租人能按租賃住房的使用性質(zhì)準(zhǔn)確合理地加以使用，避免使用不當(dāng)而使承租住房遭受損失。

4、租金及支付租金辦法。應(yīng)明確租金數(shù)額和出租標(biāo)準(zhǔn)，租金支付的時間和方式。

5、租賃期限，包括起租日期和終止日期。

6、修繕責(zé)任。雙方可以在合同中約定，如沒有約定，則由出租方負(fù)責(zé)。合同中可以約定由承租人負(fù)責(zé)正常維修，由出租人支付費(fèi)用或從租金中扣除。

7、違約責(zé)任。雙方可約定在違反合同時的責(zé)任，如違約金數(shù)額或支付標(biāo)準(zhǔn)。

8、其他如承租人的優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等。

在住房租賃合同中，如果遵從了文中提到的準(zhǔn)備階段的了解工作，并依據(jù)住房租賃合同中的主要條款根據(jù)雙方當(dāng)事人實際情況具體簽訂，就會避免在住房租賃過程當(dāng)中產(chǎn)生糾紛。