1、問(wèn)清住房抵押情況：確定住房是否屬于屬于在抵押狀態(tài)，如果是的話，要先解抵押之后才能交易。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)住房享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的住房交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到住房的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好挑選有房產(chǎn)證的住房進(jìn)行交易。

2、問(wèn)清是否有共有產(chǎn)權(quán)人：有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

3、問(wèn)清住房是否在租：有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不可即時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)榇蟛糠謬?guó)家包括我國(guó)均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)住房買賣合同不可對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

二手房實(shí)地看房技巧

1、不問(wèn)房東問(wèn)警衛(wèi)：可以和小區(qū)管理員或警衛(wèi)聊天。因?yàn)樗麄兪亲盍私庠撔^(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家住房的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。

2、不看晴天看雨天：如果看房的季節(jié)有雨，下雨的時(shí)候就要去小區(qū)周圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看小區(qū)的排水系統(tǒng)如何，避免以后看到的小區(qū)地面都是水。

3、不看電梯看樓梯：其實(shí)樓梯和電梯都是看房時(shí)要注意的細(xì)節(jié)，看電梯很簡(jiǎn)單，只需要看最基本的有無(wú)損壞即可，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，停頓時(shí)是否有卡頓、電梯門是否有關(guān)不上等現(xiàn)象，如果有聯(lián)系物業(yè)處理即可。但更應(yīng)該看的其實(shí)是樓梯，通過(guò)樓梯的環(huán)境衛(wèi)生和通暢與否可以看出小區(qū)物業(yè)是否盡責(zé)，服務(wù)是否完善。

4、不看白天看晚上：入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

5、看窗外：進(jìn)入二手房后首先要看房子是否通風(fēng)，空氣是否通暢，因此要看窗外，比如看窗外是否對(duì)著別人家的排氣孔，否則你呼吸的都是別人排出的廢氣。另外也可以感受屋內(nèi)是否潮濕，是否有霉味，這是判斷空氣是否流通的方法之一。

6、看朝向：一個(gè)好的朝向可以保證有大量的陽(yáng)光直射入窗戶，在一些地方，正南朝向的住房接受的陽(yáng)光直射最大，時(shí)間最長(zhǎng)，南偏東、南偏西也有陽(yáng)光進(jìn)入。

7、看戶型：一個(gè)好的戶型，晴天不開燈，光照也充足，不借助通風(fēng)設(shè)備也能自然通風(fēng)。

好戶型有以下5條標(biāo)準(zhǔn)可以參考：格局方正、開間進(jìn)深合理、沒(méi)有暗間、房間大小適中、動(dòng)線合理。此外，看看戶型有無(wú)大的改動(dòng)，是否存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題等重大安全隱患。

8、看采光：采光分兩個(gè)層次，一是是否明廚明衛(wèi)，即每個(gè)房間是否都有窗;二是陽(yáng)光照射時(shí)間。此外，還要留周邊有無(wú)高大的建筑物，如果有住房的采光也會(huì)被遮擋。

9、看天花板：看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。