一、國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

我國的土地制度實行雙軌制，即土地歸國有和集體所有。根據(jù)法律的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)用地必須是而且只能是國有土地，開發(fā)用地獲得的途徑主要有兩個：第一是通過協(xié)議出讓和招標、拍賣和掛牌的形式出讓取得;第二是從已取得國有土地使用權(quán)的開發(fā)公司或其他經(jīng)濟組織處轉(zhuǎn)讓取得。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)或者隨地面上建筑物、其他附著物通過出售、交換和贈與等方式轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況，其中通過國有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得開發(fā)用地由于更能體現(xiàn)市場經(jīng)濟資源配置靈活靈敏的特色，在房地產(chǎn)開發(fā)中逐漸成為房地產(chǎn)商“拿地”的普遍方法。

二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要滿足什么條件

出讓土地的使用權(quán)是指通過協(xié)議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合三個條件：

第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于住房建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

第三，建成的住房必須有住房所有權(quán)證書。

《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條又將上述條件重復(fù)規(guī)定，這使得出讓的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件有了明確的法律依據(jù)，凡是未交納全部土地使用權(quán)出讓金、未取得土地使用權(quán)證書、未達到法定投資條件的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓均認為無效，將發(fā)生轉(zhuǎn)讓合同無效的法律后果。設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的目的一是確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性，二是避免囤積土地和炒買炒賣行為。1995年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規(guī)范國有土地的交易活動，制止炒賣土地的內(nèi)容同樣是這一立法目的的考慮。