農(nóng)村的住宅出售給城市居民的住房買(mǎi)賣(mài)合同有效。理由是民法典將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)。根據(jù)上位法優(yōu)于下位法，不可作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

農(nóng)村住房出售需要哪些條件

1、購(gòu)房者主體資格合法

那農(nóng)村的住房現(xiàn)在還都是宅基地面上修建的，農(nóng)村住房所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所屬，因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房的主體資格。

2、售房者的主體資格合格

有關(guān)售賣(mài)住房的人必須對(duì)自己所屬的財(cái)產(chǎn)有占有、使用、收入和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō)，其中的共有人一方若單方面處分住房的，并不可使住房買(mǎi)賣(mài)有效。

3、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件

宅基地的申請(qǐng)是有條件限制的，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件，以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。

4、通過(guò)村委會(huì)同意

買(mǎi)賣(mài)交易農(nóng)村住房還需要經(jīng)過(guò)村委會(huì)的同意，這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。

農(nóng)村住房出售流程是什么

1、農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶需要委托測(cè)繪配圖，委托評(píng)估，繳稅，申請(qǐng)?zhí)畋恚或?yàn)書(shū)證，受理登記，權(quán)屬審核，交費(fèi)領(lǐng)證。所需要的證件有土地使用權(quán)證住房所擁有權(quán)證、共有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)契約等，有些還需要其他的相關(guān)證明。買(mǎi)賣(mài)雙方須持本人身份證件親自辦理登記。如需委托他人辦理登記的，須出具經(jīng)公證的委托書(shū)。

2、農(nóng)村住房如果有“住房登記證”可以去房管局辦理過(guò)戶手續(xù)，如果是小產(chǎn)權(quán)房（沒(méi)有住房登記證）交易屬于一般商品交易，對(duì)方是否具有住房所擁有權(quán)或是否完全有用，是否是共同財(cái)產(chǎn)，如果住房所擁有人均簽署了協(xié)議，并且協(xié)議已經(jīng)公正處公正了，購(gòu)房的金額符合市場(chǎng)價(jià)格（不符合的不算）是受法律保護(hù)的。