一般的講，非產(chǎn)權(quán)人，包括承租人、代管人、無(wú)因管理人、未來(lái)的繼承人、近親屬、代理人、上級(jí)組織等，能否出賣(mài)住房，要看具體情況。如果非產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人的書(shū)面授權(quán)，就不可出賣(mài)住房。

對(duì)于非產(chǎn)權(quán)人出賣(mài)住房的行為，通常分為以下幾種情況，區(qū)別對(duì)待：

非產(chǎn)權(quán)人作為合法代理人在賣(mài)房過(guò)程當(dāng)中有不當(dāng)行為怎么辦？

非產(chǎn)權(quán)人得到產(chǎn)權(quán)人書(shū)面授權(quán)即成為合法代理人。如果其在賣(mài)房過(guò)程當(dāng)中，行使了產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有授予的某項(xiàng)權(quán)限，如，將未經(jīng)批準(zhǔn)出賣(mài)的住房附屬物賣(mài)出；行使產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)表示收回的某項(xiàng)權(quán)限；行使條件未成就的某項(xiàng)附延緩條件的權(quán)限；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，轉(zhuǎn)托第三人代賣(mài)等等，這些都構(gòu)成不當(dāng)行為。只要產(chǎn)權(quán)人不予追認(rèn)，就應(yīng)當(dāng)由該非產(chǎn)權(quán)人對(duì)法律后果承擔(dān)責(zé)任。如果買(mǎi)方不知道該非產(chǎn)權(quán)人有上述不當(dāng)行為，而買(mǎi)賣(mài)合法，手續(xù)完備，可以承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)的效力，由該非產(chǎn)權(quán)人賠償因不當(dāng)行為給原產(chǎn)權(quán)人造成的損失。如果非產(chǎn)權(quán)人是多人，除原產(chǎn)權(quán)人另有表示的，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

非產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)代理，卻完成了買(mǎi)賣(mài)手續(xù)怎么辦？

1、無(wú)其他違法情節(jié)，對(duì)產(chǎn)權(quán)人有利，能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人予以追認(rèn)，即有效；如不追認(rèn)，仍舊無(wú)效。

2、有其他違法行為，或者對(duì)產(chǎn)權(quán)人不利，不可體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人不予追認(rèn)，當(dāng)然無(wú)效。如予追認(rèn)，違法情節(jié)不影響部分有效的，可部分有效；如產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)過(guò)晚，雖然賣(mài)房行為是無(wú)效的，住房已經(jīng)由于各種原因不可退還的，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如系該非產(chǎn)權(quán)人與買(mǎi)方惡意串通的，買(mǎi)方應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。如原住房系多余的出租房，產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為價(jià)格合理，對(duì)方又需要住房自住的，可以補(bǔ)辦合法手續(xù)，不收回房產(chǎn)，由該非產(chǎn)權(quán)人退賠價(jià)款。

產(chǎn)權(quán)人在委托非產(chǎn)權(quán)人賣(mài)房過(guò)程當(dāng)中有不當(dāng)行為怎么辦？

雖然該非產(chǎn)權(quán)人合格，但產(chǎn)權(quán)人意思表示與真實(shí)意思不一致，或買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容違法、形式不合法，所造成無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系與產(chǎn)權(quán)人的不當(dāng)行為有關(guān)時(shí)，該非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任應(yīng)當(dāng)酌情減免。

1、非產(chǎn)權(quán)人受產(chǎn)權(quán)人全權(quán)委托的，如果產(chǎn)權(quán)人明知該非產(chǎn)權(quán)人缺乏賣(mài)房的常識(shí)，一般可以免除該非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。但不知道該非產(chǎn)權(quán)人的無(wú)知或者輕信其保障，而該非產(chǎn)權(quán)人有重大過(guò)錯(cuò)、誤解，未盡應(yīng)有的責(zé)任的，應(yīng)酌情負(fù)相應(yīng)責(zé)任。

2、產(chǎn)權(quán)人授予非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)限不明確的，該非產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)權(quán)人不利的情況沒(méi)有告知產(chǎn)權(quán)人即實(shí)施代理權(quán)的，應(yīng)對(duì)造成的損失酌負(fù)責(zé)任；但告知后，產(chǎn)權(quán)人逾期未作答的，推定默認(rèn)，免除該非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。如果產(chǎn)權(quán)人以任何誘發(fā)該非產(chǎn)權(quán)人的過(guò)失或者誤解，對(duì)該非產(chǎn)權(quán)人應(yīng)免除責(zé)任。

總之，應(yīng)當(dāng)提倡賣(mài)房盡可能由產(chǎn)權(quán)人親自進(jìn)行，以適應(yīng)賣(mài)房交易的復(fù)雜變化，避免非產(chǎn)權(quán)人極易出現(xiàn)的糾紛。