房地產(chǎn)凈負(fù)債率是指有息負(fù)債減去賬上現(xiàn)金的差額除以公司權(quán)益減去永續(xù)債后凈額的值，公式表現(xiàn)為：凈負(fù)債率=(有息負(fù)債-現(xiàn)金)÷(股東權(quán)益-永續(xù)債)。凈負(fù)債率是反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指。其中，有息負(fù)債選取的是短期借款，一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券之和。

房地產(chǎn)凈負(fù)債率這一指標(biāo)綜合考慮了有息負(fù)債、賬上現(xiàn)金和公司凈資產(chǎn)，是海外投行考察地產(chǎn)公司負(fù)債水平最多用到的指標(biāo)。這一指標(biāo)也可以和銀行的核心資本充足率相提并論，同樣可以起到提示公司防范風(fēng)險(xiǎn)、吸引損失的效果。

房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”意味著什么

房地產(chǎn)融資監(jiān)管新規(guī)傳聞近期出臺了。要求控制房地產(chǎn)公司有息債務(wù)增長，并設(shè)置了“三道紅線”。

紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;

紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%;

紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;

橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得高于5%;

黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得高于10%;

綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得高于15%。

這是監(jiān)管部門第一次明確了房企舉債的標(biāo)準(zhǔn)。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鉆的;但是有了這三道明確的紅線標(biāo)準(zhǔn)，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信托、資管產(chǎn)品和海外融資，進(jìn)行全方位的監(jiān)管。

房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，對融資的敏感度極高。這次新規(guī)如果屬實(shí)，則對中國房地產(chǎn)市場的生態(tài)與競爭格局將產(chǎn)生較大影響。