1、等額本息還款法：每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕。

等額本息還款就是指貸款期限內(nèi)，每個月的還款額相同，直至把貸款全部還清為止。因為每月要還的總額是一樣的，所以利息和本金占的比例每月都會發(fā)生變化。開始時是本金比較多，所以利息還的比較多；但是隨著還款次數(shù)變多，本金所占的比重多，還的利息就會越來越少。

2、等額本金還款法：每月還款金額(簡稱每月本息)=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)X每月利率。

等額本金還款法是指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。即將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息。

怎么提前還款劃算

1、公積金月繳金額比較高

如果購房者本身是有繳納個人公積金的，并且每個月所交的公積金金額還比較高，這種情況下就可以考慮提前還款。由于公積金是專款專用，如果不用于還房貸，放在賬戶里也取不出來，所以還不如提前還貸。處于房貸還款前期的房貸者，如果你確實不喜歡“背債”，而且房貸處于還款前期，那么可以考慮提前還款，這樣一來可以早日將貸款還清，二來也能節(jié)省不少房貸利息。

2、房貸利率處于上浮中

由于是貸款買房子，那么關(guān)系到購房者還款的就是貸款利率了，如果目前房貸利率處于上浮中，購房者也可以考慮提前還款，從而減少貸款成本。手上沒有高收益理財渠道的房貸者，眼下有很多理財產(chǎn)品的年收益率都高于貸款基準利率，但是如果你不是一個擅長理財?shù)娜?，而且手上沒有高收益理財渠道，也不妨考慮提前還款。

3、把房子作為融資工具

雖然現(xiàn)在大部分的購房者都是為了購買自住房的，但也存在一部分購房者把房子作為融資工具的，這部分購房者希望能從銀行獲取更多的貸款。但是，由于近年房價持續(xù)上漲，大部分住房的評估價值都比購買前期上漲了很多，如果提前將住房按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款，通過這種方式往往能獲得更大的貸款額度。