1、正常抵押狀態(tài)

(1)原業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)通過(guò)辦理商業(yè)貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時(shí)貸款尚未結(jié)清;

(2)業(yè)主拿該套房產(chǎn)為債務(wù)或貸款提供擔(dān)保，房產(chǎn)交易時(shí)債務(wù)履行期未屆滿。這種情況下的通常是進(jìn)行了抵押登記，因而可以在房產(chǎn)證上很清晰的識(shí)別，可以查看是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。

2、多重抵押

主要是交易房產(chǎn)被設(shè)定了多個(gè)抵押權(quán)，有貸款機(jī)構(gòu)的抵押、金融公司的抵押甚至于個(gè)人的抵押，主要是需要留意抵押的總金額問(wèn)題以及這些抵押是否登記和依次辦理的時(shí)間問(wèn)題。

3、非正常抵押(隱性抵押)

這種抵押通常是不辦理抵押登記，不可夠直接識(shí)別，因而稱(chēng)之為隱性抵押，特色是該類(lèi)抵押通常是基于非法行為而產(chǎn)生，那么債權(quán)方普遍的手段是將房產(chǎn)證原件以及其他證件原件控制，進(jìn)而對(duì)該套房產(chǎn)的交易產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，所以在簽約時(shí)，如果業(yè)主到場(chǎng)，但是大紅本、證件被他人控制的以及本人沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)的，可以考慮存在這個(gè)因素。

辦理房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、違約風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于辦理房產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)只要包括了被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為造成被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔恪＿@說(shuō)明借款人有還款的意愿，但無(wú)還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過(guò)比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。

2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)抵押貸款存在著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長(zhǎng)貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是目前我國(guó)的住房貸款主要來(lái)源于公積金和儲(chǔ)蓄存款，銀行吸納的儲(chǔ)蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長(zhǎng)期貸款。

3、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)

干預(yù)經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動(dòng)過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感度。

4、利率風(fēng)險(xiǎn)

貸款必定會(huì)產(chǎn)生一定的利率，利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動(dòng)給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動(dòng)無(wú)論是漲還是跌對(duì)銀行都會(huì)帶來(lái)?yè)p失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。