別墅屬于改善型住宅，也是住宅的一種，擁有70年產(chǎn)權(quán)，可以落戶。而公寓不限購，但是不可落戶，另外公寓公建的一般只有40年產(chǎn)權(quán)。另一個(gè)區(qū)別就是面積，這個(gè)區(qū)別是顯而易見的，別墅建造面積肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公寓。

公寓有什么優(yōu)點(diǎn)

1.不限購不限貸

在絕大部分城市，公寓是不限購，相比起住宅動(dòng)不動(dòng)就限購，公寓極大地滿足了很多住房投資人的需求，而且公寓不占用購房名額，至于貸款，公寓首付不管第幾套都是至少5成。

2.價(jià)格便宜

同一區(qū)域，類似條件下，公寓的價(jià)格通常只有住宅的一半。

3. 商住兩用

很多公寓是商住兩用，除了可以居住，還可以注冊公司，做辦公室等。

公寓有什么缺點(diǎn)

1、土地使用年限短

商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場”、寫字樓或酒店性質(zhì)。這類商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性質(zhì)用地的使用期限為70年。請注意：土地使用期限都是從開發(fā)商拿地開始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實(shí)際得到的使用期限更短。

2、不可落戶，無學(xué)位

購買商用公寓是不可入戶的。雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不可落戶也無法入讀附近的學(xué)校。

3、銀行貸款利率高，年限短

雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款。而普通住宅可獲最長30年、最高七成的貸款。

而且，公寓不可申請利率較低的公積金房貸。目前，商用公寓貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍-1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各銀行會(huì)有少許差異，但是同等條件下，公寓的貸款利率肯定更高)。

4、管理費(fèi)、水電費(fèi)更貴

商業(yè)公寓的水電費(fèi)、管理費(fèi)比普松住宅貴很多。很多公寓是不可以明火煮食的，對家庭而言也是相當(dāng)不方便。比如城市商業(yè)用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.11元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9885元/度，而住宅物業(yè)的用水加污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.22元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.61元/度。

5、高稅費(fèi)，轉(zhuǎn)手交易難

商業(yè)公寓最大的弊端是，買賣的稅費(fèi)很高，造成很難轉(zhuǎn)手。根據(jù)政策，住宅二手交易滿2年可免收土地增值稅，但商用公寓交易不可免收。公寓的土地增值稅的征收一般按出讓土地增值 額的高低實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費(fèi)。

此外，商業(yè)公寓還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營業(yè)稅。公寓各項(xiàng)稅費(fèi)加起來，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各項(xiàng)稅費(fèi)加起來只有3%左右。