1、房產(chǎn)所處的地理位置好，貸款高

住房所處的位置、面積等也是銀行審批貸款的主要因素。如果住房位置偏遠(yuǎn)且面積小，那么貸款的成數(shù)一般較低。因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)面積又小的房產(chǎn)，其變現(xiàn)的能力差。

2、貸款人的年齡、個(gè)人信用還有還款能力

如果貸款人的年齡較大或者信用較差或者是還款能力較低的，那么可以貸款的成數(shù)越低，嚴(yán)重的甚至可能不予貸款。

3、貸款人的貸款住房套數(shù)多，貸款少

假如貸款人所貸款住房已經(jīng)是第2套或者更多的，那么其貸款的成數(shù)也會(huì)下降，一般是房產(chǎn)的3成左右，如果嚴(yán)重的甚至可能不予貸款。

4、房產(chǎn)屬性

一般來(lái)說(shuō)，普通住宅的抵押貸款最多是貸款房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的7成，如果是像寫字樓這類的商業(yè)用房，那么其貸款只能貸到房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的7成左右。

抵押貸款辦理程序

1、找準(zhǔn)貸款機(jī)構(gòu)

接受房產(chǎn)抵押貸款的機(jī)構(gòu)有很多，除了一些大型銀行之外，現(xiàn)在還有很多的金融擔(dān)保公司也可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。銀行貸款利率低，安全可靠，但是其審批速度和貸款要求也一直是一塊硬傷。而金融擔(dān)保公司一般審核沒那么嚴(yán)格，放款速度也快，只是貸款利率高，各位在挑選貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候，可以綜合自己的情況，挑選合適的貸款機(jī)構(gòu)。

2、提交抵押貸款申請(qǐng)材料

如果房產(chǎn)是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么辦理抵押貸款的資料就需要提供夫妻兩人的資料，包括夫妻雙方身份證戶口本結(jié)婚證房產(chǎn)證購(gòu)房合同或個(gè)人賬戶近半年的銀行流水對(duì)賬單。

3、貸款機(jī)構(gòu)初審

銀行在接到借款人的抵押貸款申請(qǐng)之后會(huì)先進(jìn)行初審，這個(gè)階段基本沒購(gòu)房者什么事，主要是貸款機(jī)構(gòu)方面會(huì)對(duì)我們之前交上去的基本材料做個(gè)初步的審核，看借款人是否符合該機(jī)構(gòu)的貸款條件。

4、評(píng)估

大家要注意，房產(chǎn)抵押貸款的額度跟房子的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)存在一定的偏差，房產(chǎn)抵押貸款是按照評(píng)估值來(lái)看的，而不是市場(chǎng)價(jià)格。一般貸款機(jī)構(gòu)特別是銀行都要求到指定或者認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估不是免費(fèi)的，會(huì)收取評(píng)估費(fèi)用，一般為房產(chǎn)的千分之三到千分之五左右。

5、簽合同

在經(jīng)過(guò)審核評(píng)估之后，如果貸款機(jī)構(gòu)覺得沒問題了，就會(huì)通知借款人來(lái)辦理貸款手續(xù)和簽合同，具體會(huì)和你溝通下貸款額度、利率、期限、還款方式等問題。溝通好之后就可以簽合同了。簽完合同之后還需要辦理抵押登記，抵押登記是去住房所在地的房管局辦理的。在以上手續(xù)都辦理完之后，購(gòu)房者只需等待放款就可以了。