買二手房能貸款多少年，需要根據(jù)房齡、購房者年齡、土地使用年限、以及購房者的經(jīng)濟實力來定，正常情況下不可高于三十年。

1、借款人年齡

以工商銀行為例，辦理二手房貸款要求借款人年齡與貸款期限之和不得大于70年。也就是說借款人的年齡越小，可貸款的期限就越長，反之貸款期限則會比較短。如果是夫妻共同購房，則可以按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

2、房齡

一般來說房齡較短的房子更容易申請到貸款而且獲批貸款的年限會比較長。以中國銀行為例，辦理二手房貸款要求房齡與貸款年限之和不可高于30年。由于老房子的建造時間較長，銀行貸款可控風(fēng)險會比較大，所以在貸款審批時會更加謹慎，如果房齡高于20年，那么貸款獲批的可能性幾乎沒有。

3、土地使用年限

土地使用年限也影響著二手房貸款年限，例如工商銀行規(guī)定：二手房貸款年限不可高于抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限。購房者要注意的是土地使用年限不同于房齡。土地使用年限是從開發(fā)商拿地時開始算起，而房齡則是從住房竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。由于不同銀行規(guī)定不同，購房人不僅要查清購買住房的土地使用年限，還要在貸款前咨詢貸款銀行，確認銀行規(guī)定。

4、借款人的經(jīng)濟實力

對購房者來說，經(jīng)濟實力也同樣決定著貸款年限。經(jīng)濟能力可以從工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款等幾個方面來判斷。一般而言對于剛需自住型的購房者，建議還款期限為15～20年，這時支付的利息總額較為合理，正常生活水準不會受到很大影響。