1、住房辦理了抵押備案登記，在沒有注銷抵押權(quán)的情況下，是不可過戶交易的。因此抵押住房想要過戶，需要先注銷抵押登記。如果房子剩下的銀行貸款不是很多，賣家有足夠的金額，可先到銀行還清貸款，然后到房管局注銷抵押登記后，再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

2、如果賣方的資金不夠，可以向擔(dān)保公司申請贖樓貸款擔(dān)保，先將銀行貸款還清之后，再辦理抵押注銷登記，然后買賣雙方辦理過戶手續(xù)，賣家拿到房款之后在償還擔(dān)保公司的借款。如果是通過中介公司賣房，可以申請由中介墊資給賣方解押。

3、或者房貸剩余的金額不是很多，買賣雙方可以商議用買方的首付款先進(jìn)行還款。不過對買方而言有一定的風(fēng)險(xiǎn)，買方最好全程根據(jù)辦理，將首付款直接交給放貸銀行，并且保留好相關(guān)的資料，房子解押之后，要及時(shí)辦理過戶手續(xù)。

4、有些銀行可以辦理二手房轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，買賣雙方商議之后，賣方向銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，銀行審核同意之后三方簽訂就業(yè)協(xié)議，賣方承諾售房款優(yōu)先償還銀行本息，買方承諾房款劃入賣方貸款銀行賬戶等。

房子抵押過戶的注意事項(xiàng)

1、注意住房手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對住房享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的住房交易時(shí)對買受人來說有得不到住房的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好挑選有房產(chǎn)證的住房進(jìn)行交易。

2、注意住房產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、注意土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對住房享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。