二手房估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要考慮到房?jī)r(jià)的影響因素，還要考慮到政策的影響以及房?jī)r(jià)估算的方法。

一、房?jī)r(jià)影響因素

1、房齡

正常情況來(lái)看，目前我國(guó)住房建筑耐久年限為50年（從住房竣工開(kāi)始計(jì)算）。房齡過(guò)大的房子，不僅戶型布局不合理、物業(yè)管理成問(wèn)題，還會(huì)影響銀行貸款。估算房?jī)r(jià)時(shí)，可以按照每年2%的折舊率來(lái)計(jì)算。

2、周邊房?jī)r(jià)

參考目標(biāo)小區(qū)周邊地段的均價(jià)，還要結(jié)合戶型、樓層、裝修來(lái)考慮，這是比較簡(jiǎn)單也比較直觀的因素。如果你的房子高于周邊地段均價(jià)，肯定是很難賣(mài)的，除非你的房子有特別的加分項(xiàng)。

3、戶型

老房子最大的問(wèn)題之一就是戶型，因?yàn)榻ㄔ燧^早，當(dāng)時(shí)的生活理念、建筑思維和現(xiàn)在有很大的差異，所以戶型會(huì)比較不符合現(xiàn)在的審美。

老房子往往是衛(wèi)生間、廚房比較小，這在估算房?jī)r(jià)時(shí)大概會(huì)扣減10%。

4、樓層、樓棟

買(mǎi)新房要選黃金樓層、樓棟，買(mǎi)二手房也是一樣的。如果以7-8層高的房子來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)以1、2層房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，則3、4層的房子可以加3%，頂層減5%。遠(yuǎn)離主干道、安靜的樓棟價(jià)格會(huì)相對(duì)較高，估價(jià)時(shí)大概可以加15%。相反，噪音較大臨街、臨公園樓棟價(jià)格會(huì)相對(duì)較低。

5、住房朝向、周邊配套

朝南的房子賣(mài)的貴，如果房間沒(méi)有朝南的門(mén)窗，估價(jià)時(shí)扣5%；所在小區(qū)沒(méi)有獨(dú)立封閉，小區(qū)治安不足，扣5%；所在小區(qū)環(huán)境配套齊全加10%。

6、稅費(fèi)

二手房有沒(méi)有滿2年，在稅費(fèi)上還是有很大差別的。稅費(fèi)一般都是由購(gòu)房者承擔(dān)的，如果稅費(fèi)高，買(mǎi)房成本增加，房子的成交概率就低，房子也很難賣(mài)上價(jià)。

二、政策因素

除了以上和房子本身相關(guān)的因素，房?jī)r(jià)還受到政策因素的影響。這點(diǎn)大家應(yīng)該還是感觸比較深刻的，單看這個(gè)金九銀十就知道了。在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的現(xiàn)在，這個(gè)“金九銀十”格外的蕭條。的確有頂住壓力，業(yè)績(jī)做的不錯(cuò)的房企，但是大多數(shù)房企還是在融資難、回款慢的壓力下努力“活下去”。

另外，房?jī)r(jià)高低和經(jīng)濟(jì)也息息相關(guān)。有些人說(shuō)，經(jīng)濟(jì)再不好，要買(mǎi)房住的人始終是要買(mǎi)的。話是沒(méi)錯(cuò)，但在經(jīng)濟(jì)下行，銀行貸款利率高的情況下，你說(shuō)大部分購(gòu)房者是不管不顧的買(mǎi)，還是觀望一下呢？

三、估算房?jī)r(jià)的方法

估算房?jī)r(jià)有4個(gè)方法，分別是市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法、收益還原法、路線價(jià)法。

1、市場(chǎng)比較法：比較同類(lèi)相似產(chǎn)品，根據(jù)前文所提房子本身的因素進(jìn)行估價(jià)。

2、成本估價(jià)法：房?jī)r(jià)=房產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊

3、收益還原法：房?jī)r(jià)=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率

4、路線價(jià)法：了解街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、深度的調(diào)整估計(jì)土地價(jià)值。