根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期地通過市場出讓、轉(zhuǎn)讓。總的來說，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運(yùn)用市場機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工分為幾部分

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分

行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：

1)選址定點(diǎn);

2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;

4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;

5)施工報(bào)建;

6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

第三部分

房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)公司營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)住房竣工驗(yàn)收資料

(8)住房測繪成果;

(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。