一、面積名詞

1、建筑面積：指的是戶型圖中建筑物各層水平投影面積的總和。

這里包括了陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分。只要有上蓋的樓板和維護的墻壁，且層高≥2.20米時，都算作建筑面積之內(nèi)。建筑面積也是開發(fā)商的銷售面積，我們買房之后，印在房產(chǎn)證上最醒目的面積也是建筑面積。

2、套內(nèi)面積：即“住房套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分相加得到的。

注意：套內(nèi)陽臺建筑面積都是按一半來計算，因此平時開發(fā)商常說的“贈送一半陽臺面積”，其實贈送的是沒有計入套內(nèi)面積的另外一半陽臺而已——這就是開發(fā)商的小套路。

目前，我國只有重慶市是按照“套內(nèi)面積”計算面積單價的。

3、套內(nèi)使用面積：顧名思義，即可供我們使用的面積大小，也稱“地毯面積”——能鋪地毯的地方，就能實際使用。

為什么套內(nèi)面積比建筑面積小很多，但我們還要按照建筑面積去掏錢購買，中間的面積被誰“偷”了？答案就是“公攤面積”。

4、公攤面積：即建筑面積與套內(nèi)面積的差值。在商品房銷售時，計入銷售的公共建筑空間的面積，主要包括樓梯間、電梯井、設(shè)備間、公用走廊等。

二、公攤面積多大比較合適？

公攤面積如果太大，則意味著套內(nèi)使用面積太小，買房時多花一筆“冤枉錢”。但如果公攤面積過小，則意味著公共空間被壓縮而變得局促，并影響業(yè)主之間的私密性。

一般來說，衡量公攤面積是否合理，主要看對應(yīng)樓盤、住房狀況與“公攤系數(shù)”。公攤系數(shù) = 公攤面積÷建筑面積。

六層及以下的建筑，大多沒有配置電梯，因此公攤系數(shù)相對較??；而高層住宅由于有地下儲藏層，且電梯、機房、消防過道等公攤較多，系數(shù)會比較大。

再者，如果整棟樓都是大戶型，墻體就相對比較少，因此公攤系數(shù)也不會太大。

一般來說，別墅的公攤系數(shù)是最小的，一般只有1%~8%；7層以下的住宅，公攤系數(shù)約在7%~12%之間；7層~11層，公攤系數(shù)約在10%~15%之間；12層~33層，公攤系數(shù)約在15%~30%之間。

如果住宅樓出現(xiàn)高于35%的公攤，則屬于非常不合理的情況，大家在看房選房時一定要自己算一算。

三、開間、進深與協(xié)調(diào)系數(shù)

在買房時，有經(jīng)驗的購房者都講究戶型要“方方正正”，這個“方正”就涉及兩個尺寸：開間、進深。

我們把房間的主采光面積稱為“開間”，與其垂直的長度稱為“進深”。也可以簡單理解為，開間就是房間主采光的面，即房間的寬度；進深就是房間的長度，相當(dāng)于從房間門走向最里面那堵墻的距離。

有些購房者喜歡大房間，但理論上講，為了保證住宅擁有天然良好的采光與通風(fēng)條件，進深不宜過大。在層高和開間已經(jīng)確定的條件下，如果進深設(shè)計得過大，則很可能讓房間過于“狹長”，甚至光線也無法覆蓋一半的房間。

目前我國大部分城鎮(zhèn)普通住宅的進深，都限制在5米左右。當(dāng)然，我們要對戶型按功能進行分區(qū)，然后單獨分析。比如，有人希望臥室越大越好，但過大的臥室會影響居住的安全感，私密體驗也相對較低。拿主臥來說，3.2~3.6米的開間，4.5~4.8米的進深是合適的。臥室面積，最好不要高于20㎡。

重點說一下客廳和餐廳。由于這二者通常鏈接在一起，合計的進深如果高于15米，則中間部分容易出現(xiàn)“黑廳”，采光、通風(fēng)效果會大打折扣。為了避免這種現(xiàn)象，進深最好保持在13米左右，相對比較合理。

開間的話，給大家一個實際的參考：普通住宅的客廳，如80㎡左右的住宅，客廳的開間最大不高于3.9米；120㎡左右的住宅，開間應(yīng)在3.9~4.2米是比較合理的。

在選房時，還應(yīng)注意戶型的“協(xié)調(diào)系數(shù)”，即進深和開間之比，該系數(shù)在1.0~1.5之間是合理的。

大體來說，小于1說明開間太大，保溫效果有限，大于1.5說明太大，采光不好。但這也不是絕對的，比如書房為了追求采光，進深可以小一些，戶型的協(xié)調(diào)系數(shù)可以小于1；而衛(wèi)生間和廚房，由于人活動的時間較短，所以可以適當(dāng)下降采光性，協(xié)調(diào)系數(shù)可以大于1.5。

四、層高與凈高：高度影響舒適度

層高指的是下層樓地板面，到上層樓地板面之間的距離；凈高，指的是層高減去樓板的厚度。

商品房的層高大多是2.8米，如果層高過低，會影響采光和通風(fēng)，進而影響室內(nèi)溫度和濕度，而且在專修時基本無法使用吊頂、吊柜，否則房間就會更顯壓抑，這都會影響我們居住的舒適度。