買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權(quán)，可以對(duì)抗他人，其中包括作為出租人的所有人。在出租物買(mǎi)賣(mài)的情況下，租賃合同不受影響，買(mǎi)受人即新的所有人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)的原狀，也就是說(shuō)，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣(mài)租賃物，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃適用條件

1、存在合法有效的租賃合同：

要適用該制度，在所有權(quán)讓與時(shí)，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時(shí)。同時(shí)，要注意的是，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，對(duì)動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人：

租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了住房買(mǎi)賣(mài)的合意，沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，在此情況下，則該制度也沒(méi)有適用的余地。

3、租賃物已經(jīng)交付于承租人：

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說(shuō)明其對(duì)租賃物沒(méi)有使用收益，無(wú)此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不可起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。

4、所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)：

“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，造成自身對(duì)于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險(xiǎn)。故所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間事適用條件之一。