1、無(wú)民事行為能力人(不滿10周歲未成年人、精神病患者)是不可簽訂購(gòu)房合同的。

2、限制民事行為能力人(10周歲以上未成年人、不可完全辨認(rèn)自己行為的精神病人)也是不可簽訂購(gòu)房合同的。

3、由重大疾病引起的，比如中風(fēng)或者嚴(yán)重腦病患者，可以理解為限制民事行為能力人，但是需要通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)鑒定。

哪些行為簽購(gòu)房合同是無(wú)效的

1、賣(mài)房者是無(wú)民事行為能力人：一般來(lái)說(shuō)，未成人是不可出售自己的房子的，要出售也只能是代理人。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)《民法通則》規(guī)定要求：無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，所以無(wú)民事行為能力人的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)由其法定代理人來(lái)代簽合同，購(gòu)房者與本人所簽合同無(wú)效。

總而言之，如果購(gòu)房者你是和無(wú)民事行為能力人簽訂購(gòu)房合同的話，就直接等同解除合同了，畢竟本來(lái)就是無(wú)效合同。

2、賣(mài)房者是限制行為能力人：如果購(gòu)房者你想解除合同的話，那么就要趕快查一查你的賣(mài)方是否為限制行為能力人?一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于限制行為能力人，其只能進(jìn)行與之年齡、智力、精神狀況相對(duì)應(yīng)的民事行為，他們的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)也需要由其法定代理人來(lái)代簽合同，購(gòu)房者與本人所簽合同無(wú)效。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方存在欺詐行為：這樣的情況就很有可能在實(shí)際生活中發(fā)生了，如果你還在為如何解除合同頭大的話，那么就可從這入手?？偠灾?，在買(mǎi)賣(mài)雙方在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，如果一方存在捏造事實(shí)或隱瞞真相等情況，比如賣(mài)方未告知買(mǎi)方所售房產(chǎn)已抵押，誘使交易達(dá)成，這種情況下所簽合同無(wú)效。

4、買(mǎi)賣(mài)雙方并非自愿交易：在通常情況下，這種事情是很少會(huì)發(fā)生在實(shí)際生活中，畢竟現(xiàn)在都講求文明社會(huì)。總而言之，一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)交易必須是買(mǎi)賣(mài)雙方自愿的，如果一方以脅迫的手段迫使對(duì)方簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同，比如恐嚇，這種情況下所簽合同會(huì)認(rèn)定為無(wú)效，也就等于解除合同了。

5、乘人之危：在實(shí)際生活中，賣(mài)方各種霸王條款頻頻發(fā)生，因此大家在買(mǎi)房時(shí)一定要小心，更有甚者，還會(huì)發(fā)生這樣的事：在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，如果一方明知對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需求，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不公平的條件所簽下的購(gòu)房合同，這當(dāng)然是無(wú)效合同。