公房介紹

公房是公有住房的簡稱，它是國有住宅，指由國家以及國有公司、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）歸國家。

公房分為兩種，一種是不可上市交易的，居民只擁有使用權(quán)；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。

已購公房稅費計算

（一）已購公房計稅依據(jù)

已購公房繳稅時，計稅依據(jù)通常有兩個，一個是稅務機關(guān)的核定價，實行一房一價，數(shù)額需要在繳稅時才能確認；一個是網(wǎng)簽價，即買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。二手房繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為稅基。

（二）已購公房稅費種類

1、稅及附加稅

（1）房子不滿兩年：全額征收

稅=（網(wǎng)簽價或核定價/1.05）×5.6% （網(wǎng)簽價、核定價哪個高取哪個）。其中包含附加：

地方附加=稅×2%；

費附加=稅×3%；

城市維護建設(shè)稅=稅×7%。

（2）房子滿兩年，免征。

2、契稅

（1）網(wǎng)簽價＞核定價

① 首套，90㎡以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價-稅）×1%；

② 首套，90㎡以上，契稅=（網(wǎng)簽價-稅）×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價-稅）×1%；

④二套房，90㎡以上，契稅=（網(wǎng)簽價-稅）×1.5%；

⑤三套及以上套數(shù)，契稅=（網(wǎng)簽價-稅）×3%。

（2）核定價＞網(wǎng)簽價

① 首套，90㎡以下（含），契稅=核定價/1.05×1%；

② 首套，90㎡以上，契稅=核定價/1.05×1.5%；

③ 二套房，90㎡以下（含），契稅=核定價/1.05×1%；

④二套房，90㎡以上，契稅=核定價/1.05×1.5%；

⑤三套及以上套數(shù)，契稅=核定價/1.05×3%。

3、個人所得稅

（1）轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。

（2）轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”的20%征收個人所得稅；

①如果網(wǎng)簽價＞核定價，個人所得稅=（網(wǎng)簽價-原值-原契稅-網(wǎng)簽價×10%-貸款利息-本次稅及附加）×20%；

②如果核定價＞網(wǎng)簽價，個人所得稅=（核定價/1.05-原值-原契稅-核定價×10%-貸款利息-附加）×20%。

注：如果查不到住房原值，直接按全額的1%計算個人所得稅。

4、土地出讓金（此處以北京已購公房為例，各地區(qū)規(guī)定不同）

（1）若賣家當年以成本價購房：土地出讓金=當年成本價×建筑面積×1%。

（2）若業(yè)主當年以優(yōu)惠/標準價購房：先向原單位繳納土地出讓金，補成成本價（優(yōu)補成）：當年成本價×建筑面積×6%，再繳納土地出讓金：當年成本價×建筑面積×1%。