我國的住宅銷售分為現(xiàn)售和預售兩種。所謂住宅現(xiàn)售，指開發(fā)商將竣工驗收合格的住宅出售給購房者，并由購房者支付房價款的行為。住宅預售，是指開發(fā)商將正在建設中的住宅預先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款的行為。從兩者的定義可以看出，預售住宅具有遠期交貨買賣性質，與現(xiàn)售不同，預售時雙方交易標的尚未成型，從合同簽訂到交房這段時間常發(fā)生一些主客觀情況造成開發(fā)商無法按約定交房，因此住宅交付條件對預售購房者來說更為重要。

我國對住宅交付條件的相關法律規(guī)定較少，規(guī)章及地方規(guī)定居多，法律位階普遍不高，且相互之間有一定的沖突，發(fā)生糾紛時對處于弱勢地位的購房者不利。另一方面，從使用的合同文本來看，目前各城市廣泛使用的是建設部、國家工商局推薦使用的《住宅買賣合同》。該合同中關于住宅交付條件的條款設定較為原則，有待進一步細化。

所謂的住宅交付條件，是指開發(fā)商具備了法律規(guī)定和合同約定的交房條件，取得了可以與購房者辦理交房手續(xù)的資格。交付條件應包括法定的交房條件和約定的交房條件。前者是指法律規(guī)定的開發(fā)商交付住宅應具備的有普遍約束力的條件，后者是指住宅買賣合同雙方當事人在合同中約定的除法定交房條件以外的特殊條件。

住宅交付要具備哪些條件

下面就結合基本交付條件中“住宅經驗收合格”和“住宅經綜合驗收合格”這兩種分述如下：

1、住宅經驗收合格

開發(fā)商與買受人挑選“住宅經驗收合格”這一交付條件，爭議最大之處就是竣工驗收完成的時間，即開發(fā)商憑什么資料才能證明竣工驗收合格?根據(jù)《住房建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》，竣工驗收程序為：

(1)該工程必須符合《住房建設工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第5條件規(guī)定的條件，即工程完工，施工、監(jiān)理、勘察、設計等單位提出相應報告;有完整的技術檔案和施工管理資料;工程款支付完畢;專項驗收(規(guī)劃、消防、環(huán)保)完成等等。

(2)建設單位組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組制定驗收方案，并將驗收時間、地點等驗收事項通知工程質量監(jiān)督機構。

(3)建設單位組織竣工驗收。

(4)工程竣工驗收合格后，由建設單位提出《工程竣工驗收報告》。

(5)建設單位自工程竣工驗收合格之日起15天內，向建設行政主管部門備案。

2、住宅經綜合驗收合格

住宅綜合驗收制度的依據(jù)為《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第18條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收”。其驗收內容包括：工程質量、規(guī)劃、消防、人防等涉及公共安全的內容，城市規(guī)劃設計條件的落實情況;城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;單項工程的工程質量驗收情況;拆遷方案的落實情況;物業(yè)管理落實情況。