辦理商品房退房手續(xù)有四種情形

1、購房者違約;2、賣方違約;3、雙方都不違約，但雙方就退房問題達成一致意見;4、雙方都違約，但商議達不成一致意見。在買賣過程當中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

一、訂金(定金或認購金)階段

當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。

如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理條例》第二十二條對這種約定似乎是認同的。

二、已做預售登記階段

買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關(guān)做了預售登記，但住房還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方商議，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原住房買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。

如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。如果雙方商議達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關(guān)辦理注銷預售登記手續(xù)。

三、入住階段

在住房竣工后，購房者已辦理了入住手續(xù)，交了政府部門應收的稅費之后，但房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的一般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求一致外，還涉及到物業(yè)、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，確定裝修損失。購房者還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。

四、房產(chǎn)證辦理完畢階段

房產(chǎn)證辦理完畢之后，住房的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不可退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。