農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”新進(jìn)展

舊版《土地管理法》規(guī)定：非農(nóng)建設(shè)不得直接在農(nóng)村集體土地面上展開，要先征地，把集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有土地，然后才能交易。

但舊版《土地管理法》早已不適應(yīng)如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，在國家推動(dòng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，要加速農(nóng)村發(fā)展，必須先盤活農(nóng)村土地資源。因此從2015年起，國家允許北京大興區(qū)等33個(gè)地區(qū)走在法律前面，進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的局部試點(diǎn)。

此后國家又發(fā)布了允許部分地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建“租賃房”出租給城里人的政策，進(jìn)一步為村集體爭取利益。要知道，過去多年，即便大多數(shù)城市新區(qū)都是在農(nóng)村集體土地面上發(fā)展起來的，但村集體的受益很有限。

而村集體有了“租賃房”項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之后，不用再通過征地這個(gè)環(huán)節(jié)，村集體可以自行與開發(fā)商合作運(yùn)營“租賃房”項(xiàng)目，這將是城市周邊農(nóng)民群眾收入大增的好機(jī)會(huì)。

如今的《土地管理法》修正案三審，則將農(nóng)村集體土地“入市”再次往前推動(dòng)了一大步：首先，集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”不再僅僅是局部試點(diǎn)，而是正式寫進(jìn)《土地管理法》，明年起實(shí)施；其次，明確規(guī)定了“入市”前的操作流程，須召開村民代表大會(huì)，2/3以上成員同意，即可“入市”。

這意味著農(nóng)村集體土地“入市”從此有了明確的法律依據(jù)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場明年將迎來新一輪爆發(fā)。

宅基地“入市”有望后續(xù)跟進(jìn)

最新通過的《土地管理法》在宅基地政策方面，主要有兩大新亮點(diǎn)：

1、不再單純強(qiáng)調(diào)“一戶一宅”，而是補(bǔ)充了一個(gè)“戶有所居”的規(guī)定。也就是說，推行一戶一宅必須建立在戶有所居的基礎(chǔ)之上，要結(jié)合農(nóng)村家庭的實(shí)際。此外，允許農(nóng)民有償退出宅基地。

2、再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。當(dāng)然，對于這一點(diǎn)，在三審過程當(dāng)中有委員提出，“鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地”這一表述，過于彈性，不像對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)定那樣，條文明確，可操作性強(qiáng)。

該委員建議：宅基地相關(guān)政策如果這次來不及研究，可以再通過一段時(shí)間各地的實(shí)踐總結(jié)之后，下一次修訂《土地管理法》時(shí)再進(jìn)一步完善。

由這個(gè)細(xì)節(jié)我們可以解讀出兩方面的信息：首先是國家對于宅基地相關(guān)政策的修訂是非常審慎的，在沒有可操作性強(qiáng)的明確模式之前不會(huì)急于下結(jié)論；其次也說明，后續(xù)的宅基地政策改革仍然有很大空間，盤活宅基地是大勢所趨，一旦如同集體土地“入市”試點(diǎn)一樣有了足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，宅基地“入市”政策也有望繼續(xù)向前推進(jìn)。