1、當(dāng)事人議價(jià)優(yōu)先

法院在拍賣前，與申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人雙方進(jìn)行商議，確定一個(gè)雙方都認(rèn)可的價(jià)格。這種情況適用于涉案當(dāng)事人不多，協(xié)議結(jié)果容易達(dá)成一致。如果協(xié)議價(jià)格合理合法，就會(huì)作為住房的參考價(jià)格。如果被執(zhí)行人不配合議價(jià)或者下落不明，案件涉及眾多當(dāng)事人且意見不一致時(shí)，法院就會(huì)考慮采取其他方式。法院會(huì)優(yōu)先組織當(dāng)事人商議財(cái)產(chǎn)價(jià)格的參考價(jià)，并確認(rèn)一拍、二拍的起拍價(jià)，若商議一致的，雙方可以提交書面議價(jià)結(jié)果給法院，但議價(jià)價(jià)格應(yīng)遵循市場基本行情，以避免虛假拍賣或損害第三人利益。

2、議價(jià)不成，具備條件的進(jìn)行定向詢價(jià)

如果雙方達(dá)不成或不可議價(jià)，且財(cái)產(chǎn)有計(jì)稅基準(zhǔn)或政府定價(jià)方式的，法院可以向財(cái)產(chǎn)所在地有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向詢價(jià)來確認(rèn)拍賣參考價(jià)。

定向詢價(jià)的對象一般為房管局或者其他政府機(jī)構(gòu)。法院會(huì)出具法拍房的詢價(jià)函，詢價(jià)函中會(huì)寫明詢價(jià)要求以及相關(guān)信息，被詢價(jià)的機(jī)構(gòu)會(huì)在指定期限內(nèi)給出結(jié)果。定向詢價(jià)的方式目前比較少用。

3、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)

目前法院認(rèn)可的詢價(jià)平臺(tái)有：京東、阿里、工商銀行三個(gè)。網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)只需要法官登錄平臺(tái)，按照相應(yīng)的欄目填好信息，即可自動(dòng)生成評(píng)估工具。由于住房的價(jià)格影響因素較多，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)更新速度也未必能跟上市場變動(dòng)，三個(gè)平臺(tái)對同一套住房價(jià)格估價(jià)有時(shí)差異較大，最終的評(píng)估價(jià)格會(huì)取三者的均價(jià)。這個(gè)看似公開公正的方式，其實(shí)有著巨大的缺點(diǎn)：那就是價(jià)格未必能符合市場的實(shí)際情況，而且三個(gè)平臺(tái)之間價(jià)格存在差異，不如由評(píng)估公司定價(jià)來得準(zhǔn)確。

4、議價(jià)或詢價(jià)不成，則委托評(píng)估

評(píng)估公司，是指專門評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值的有關(guān)機(jī)構(gòu)。為了避免人為因素?cái)_亂評(píng)估價(jià)格，法院會(huì)采取搖號(hào)方式挑選評(píng)估公司，最大限度的保障司法公正。評(píng)估公司所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中會(huì)詳細(xì)記錄評(píng)估房產(chǎn)的具體情況、評(píng)估方式、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估結(jié)果，以及其他有效期等信息，內(nèi)容詳實(shí)，準(zhǔn)確性高達(dá)85%。通過評(píng)估公司確認(rèn)評(píng)估價(jià)的法拍房，在上拍頁面中會(huì)明確帶有附件：評(píng)估報(bào)告。

評(píng)估公司估價(jià)成本相對較高，但估價(jià)結(jié)果相對中立客觀，論證過程也較充分，目前法院采用這種評(píng)估方式較多。

法拍房最多能打幾折?

一般情況下，第一次拍賣，通常是評(píng)估價(jià)的7折，也有其他定價(jià)方式，也有可能是5折、8折，甚至是市場價(jià)。

法拍房一拍流拍后，會(huì)進(jìn)行第二次拍賣，通常二拍的價(jià)格是一拍的8折，也有特殊的9折等，二拍的優(yōu)勢是起拍價(jià)較低，舉例：一拍價(jià)格7折，二拍的價(jià)格7折X80%=5.6折，這里可以看的出來，二拍的房子更便宜。但降幅不高于一拍起拍價(jià)的20%。

二拍時(shí)由于再次降價(jià)，競買人可能會(huì)以低于一拍起拍價(jià)的價(jià)格拍到房子，但因?yàn)樵俅谓祪r(jià)會(huì)吸引到更多的人，競爭變大，價(jià)格就可能被抬高，最后出現(xiàn)二拍的價(jià)格遠(yuǎn)超一拍起拍價(jià)的情況，所以一拍時(shí)價(jià)格合適了該出手就出手。