如果住房在出租后抵押的，拍賣時(shí)不影響住房租賃合同的效力。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果之前就存在租賃合同的，拍賣不會(huì)影響租客的權(quán)益，其可以提出繼續(xù)使用住房。而法院經(jīng)過公示后，房東和租客對此知悉建立租賃關(guān)系的，法院拍賣后就可以解除租賃權(quán)。

買賣不破租賃注意事項(xiàng)

1、當(dāng)租期未屆滿時(shí)，原房東若將住房轉(zhuǎn)讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動(dòng)被新房東代換。新房東應(yīng)遵守租賃合同的相關(guān)約定，享有相關(guān)權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)直至租賃合同約定的租期屆滿。

2、當(dāng)房東將住房抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將住房拍賣后，租客面對新房東的騰房要求時(shí)，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時(shí)書面告知租客住房已被抵押，則需要對租客的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若明確書面告知租客住房已被抵押，則租客的損失便由自己承擔(dān)。同樣的，住房在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護(hù)。

3、根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動(dòng)承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將住房出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時(shí)新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。

如何避免買到帶租約的法拍房

1、前期租賃調(diào)查

去小區(qū)做實(shí)地調(diào)查，拜訪鄰居，了解房源的具體情況，去房管局調(diào)查是否存在合法租賃情況，咨詢法官是否存在合法租賃。

2、查明租客身份

拍賣公告中，一般會(huì)寫明是否帶有租約，但在參拍前，要查清租客身份，判斷是真實(shí)租客在租，還是被執(zhí)行人的債主、或者其他人員在租，從而確定租約的種類。

3、判斷有無參拍價(jià)值

根據(jù)租客情況和實(shí)地下戶調(diào)查的結(jié)果，判斷解決租約的實(shí)際成本。如果解決租約的成本過高，那么購房者就要慎重考慮是否參拍。