如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。

如果是開發(fā)商違約，無法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。

當(dāng)然，同樣的法律規(guī)定，不同的運(yùn)用方法，還是可能產(chǎn)生不同的結(jié)果的。

從實(shí)踐來看，在購房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點(diǎn)技巧，還是有可能做到合法地規(guī)避《認(rèn)購書》中的定金罰責(zé)條款。

比如說，買方在簽訂認(rèn)購書后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來，仍在約定的時(shí)間找開發(fā)商商議簽訂正式《商品房買賣合同》。

一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進(jìn)行商議確定，畢竟《認(rèn)購書》只能確定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的《商品房買賣合同》內(nèi)容要復(fù)雜得多。實(shí)用法律常識，如果對合同中的一些條款買方與與開發(fā)商怎么商量也無法達(dá)成一致，造成雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那在法律上看，就符合不歸責(zé)于任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，《認(rèn)購書》解除或失效，定金原數(shù)退還。

同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退;

如果以商議合同條款的姿態(tài)操作，最后以合同條款無法達(dá)成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于任何一方，定金原數(shù)退還。

當(dāng)然，換到開發(fā)商的角度也是如此，如果開發(fā)商想反悔，往往會(huì)在提供合同文本時(shí)對一些條款進(jìn)行苛刻的設(shè)置，讓購房者無法接受。

當(dāng)然，實(shí)踐操作中能否實(shí)現(xiàn)反悔不擔(dān)責(zé)的結(jié)果，還要看具體情況。

所以，從保護(hù)購房者的角度講，簽署《認(rèn)購書》還是要謹(jǐn)慎。如果非要走這個(gè)程序，要注意兩點(diǎn)：

第一，《認(rèn)購書》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。

因?yàn)橛械拈_發(fā)商在住房不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時(shí)，往往在《認(rèn)購書》中約定較長簽約周期，用這個(gè)方法套取購房者的資金。

第二，在《認(rèn)購書》中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。

雖然我們前面分析過《認(rèn)購書》的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但不要忘記，一旦簽訂《認(rèn)購書》，首先履行義務(wù)的是購房者，因?yàn)橘彿空咄冉患{一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。

而如果購房者違約，人家開發(fā)商只要一個(gè)通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個(gè)博弈中，購房者還是處于弱勢，既然如此，定金或預(yù)付款的數(shù)額相對低一些，應(yīng)該是對購房者更有利的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)下降。

最后，我們再簡單總結(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用《認(rèn)購書》中的定金罰則：

(1)如果購房者無正當(dāng)理由不按《認(rèn)購書》中約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，開發(fā)商有權(quán)不予返還定金。

(2)如果是開發(fā)商過錯(cuò)造成雙方不可簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

(3)雙方對不可簽訂預(yù)售合同均無過錯(cuò)的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退還。比如對于認(rèn)購書中未確認(rèn)的其他購房合同條款，雙方經(jīng)商議無法達(dá)成一致，這對于買賣雙方都不視為違約，此時(shí)造成購房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯(cuò)。