可以查詢開發(fā)商的五證，一般來說，小產(chǎn)權(quán)房通常是五證不齊的，小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前小產(chǎn)權(quán)房的交易不受法律保護(hù)。

住房大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

1、可以通過產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)單位進(jìn)行核查，小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個(gè)人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。

2、可以通過了解住房交易限制條件來判定，個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才可以進(jìn)行。大產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓，沒有時(shí)間上的限制。

3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購買居住。大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

4、購買小產(chǎn)權(quán)房后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不可夠上市交易。購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

5、小產(chǎn)權(quán)房主要是農(nóng)村集體土地面上的住房，所以在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照集體土地征收的流程辦理，由當(dāng)?shù)厥?、縣級(jí)政府組織發(fā)布相關(guān)材料并報(bào)省政府或者國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，獲得批準(zhǔn)后由市、縣級(jí)國(guó)土部門擬訂補(bǔ)償安置方案交由市、縣級(jí)政府批準(zhǔn)實(shí)施。而大產(chǎn)權(quán)房則由征收部門組織相關(guān)部門確定征收范圍、擬定征收補(bǔ)償方案并論證、聽證，落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用。

6、小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償款需要在購買人與原房主之間根據(jù)過錯(cuò)程度進(jìn)行分配，小產(chǎn)權(quán)房的購買人經(jīng)過分配在拆遷中有可能只能獲得搬遷、裝飾裝修復(fù)償?shù)炔糠?。而大產(chǎn)權(quán)房由于可以在自由買賣流通，無論是交易還是權(quán)屬登記都更有保證，在征收時(shí)對(duì)住房只需依照法律規(guī)定進(jìn)行登記和評(píng)估，就可以過得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，并給予搬遷費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用。