貸款買房的人都面臨這樣一個(gè)問題：雖然貸款幫助自己實(shí)現(xiàn)了買房夢(mèng)，但在高額利息面前，有些人開始琢磨提前還貸，以求少付點(diǎn)利息。

了解房貸計(jì)算方式的人應(yīng)該都清楚，其實(shí)等額本金和等額本息并沒有本質(zhì)區(qū)別，前者利息雖少，但前期負(fù)擔(dān)更重，后者雖然利息更重但負(fù)擔(dān)均衡，隨著貨幣貶值，后期負(fù)擔(dān)基本上不用擔(dān)心。也就是說(shuō)這兩者的優(yōu)劣勢(shì)在一定程度上互相抵消。

對(duì)于房奴來(lái)說(shuō)，動(dòng)提前還貸的念頭之前，好先搞清楚下面這四個(gè)問題：

第一個(gè)問題：提前還貸要把握好時(shí)機(jī)和額度

提前還貸需要走一定的程序，不是說(shuō)你想提前還貸就可以提前還貸。有的銀行規(guī)定正常還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，有的銀行則要求滿兩年，有的銀行要求借款人每年只能提前還款一次，還有的銀行要求還貸額是1萬(wàn)的整數(shù)倍。

第二個(gè)問題：提前還貸有可能罰息

從契約的角度來(lái)說(shuō)，提前還貸屬于違約的一種，有的銀行在借款合同中規(guī)定了提前還款必須收取的違約金，也稱之為罰息。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者提前還款等于利息收入減少了，為了彌補(bǔ)損失，銀行會(huì)在合同中加入違約金條款。

有的銀行規(guī)定一定時(shí)期內(nèi)不允許提前還款，如3個(gè)月，6個(gè)月，1年，否則就要支付違約金，這就是為什么有銀行規(guī)定還款時(shí)間了。更嚴(yán)格的銀行會(huì)規(guī)定，只要提前還款就會(huì)收取違約金。

至于違約金的收取方式，要根據(jù)合同約定的方式來(lái)確定，一般分為兩種：

1、 一般按剩余還款額的2%-5%計(jì)算，舉個(gè)例子，比如100萬(wàn)貸款，你提前還了40萬(wàn)，剩余60萬(wàn)，那么本次提前還款的違約金可能是1.2萬(wàn)至3萬(wàn)之間。

2、 收取一定期數(shù)的利息。有的銀行規(guī)定還貸不足一年的罰息3個(gè)月，有的則規(guī)定滿一年不滿兩年的罰息2個(gè)月，還貸高于兩年的不罰息。

第三個(gè)問題、提前還款后剩余貸款利率變化

如果你一次性還款，那么這問題可以忽略。但如果你只是縮短還款周期或下降月供成本，那么你可能就得要關(guān)注提前還款帶來(lái)的負(fù)面影響。

按照銀行規(guī)定，剩余還款額需要重新簽合同，貸款利息可能就沒那么優(yōu)惠了，如果借款人在出現(xiàn)了征信等問題，借款利息還可能高于基準(zhǔn)利率。

第四個(gè)問題、提前還貸是否劃算

提前還貸的目的都是節(jié)省利息成本，但實(shí)際上，提前還貸的作用在低利率時(shí)代未必有效。

就拿2013年買房的來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)的貸款利率可能是6.55%，而現(xiàn)如今的貸款利率已經(jīng)下降到4.9%，如果當(dāng)時(shí)月供1萬(wàn)元，現(xiàn)在就只需要7000元左右，提前還貸完全沒必要。

其實(shí)你應(yīng)該更明白一點(diǎn)，買房是普通人利用的唯一渠道，如此低成本的負(fù)債實(shí)際上是低成本，卻可以放大財(cái)富增長(zhǎng)幅度。