1、經(jīng)濟(jì)適用房是自愿的購買，而回遷房是帶有強(qiáng)制性的，也就是你愿不愿意搬遷都必須搬遷，只不過國家對(duì)你重新給予補(bǔ)償，只有經(jīng)濟(jì)適用房有五年之內(nèi)不得上市的規(guī)定，其他如城改房、回遷房均屬商品房?；剡w房一般買方都計(jì)較回遷房素質(zhì)不平均，高低不齊。

2、在房價(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償住房由市有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

3、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，住房的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而回遷房住房的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

4、拆遷的是商品房，回拆房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回拆房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣；集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

回遷房的缺點(diǎn)是什么

1、拆遷補(bǔ)償合同不可更改：

買過房的人都知道，住房買賣雙方達(dá)成購房協(xié)議之后，要到相關(guān)部門本利房產(chǎn)證的過戶手續(xù)，只有完成了過戶，自己的名字出現(xiàn)在新的房產(chǎn)證上，這間住房才會(huì)真正地屬于自己，這也是住房交易過程當(dāng)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

2、價(jià)格區(qū)別很大：

鑒于部分回遷房沒有房產(chǎn)證這一先天缺點(diǎn)，以及拆遷戶當(dāng)初享受了各種補(bǔ)償政策，造成市場上回遷房的單價(jià)普遍要低于商品房，而且差價(jià)非?？捎^，價(jià)格差異也就成為兩者之間最明顯的區(qū)別。

3、不可申請(qǐng)抵押貸款，不可享受商品房的權(quán)利：

很多購房者會(huì)禁不住回遷房的價(jià)格誘惑，從而產(chǎn)生購買回遷房的沖動(dòng)。其實(shí)購買這類回遷房有很多劣勢(shì)。首先，即使是回遷戶本人也無法用回遷房申請(qǐng)抵押貸款，也就是說無法申請(qǐng)房貸購買回遷房，同時(shí)也不可享受商品房的權(quán)利。

4、回遷房交易難度大：

商品房除了有房產(chǎn)證，在進(jìn)行交易時(shí)也沒有太多的政策限制。而回遷房受到各種政策影響，往往會(huì)有很多限制條件，比如說進(jìn)行交易時(shí)，需要繳納土地出讓金，或者必須滿五年等限制條件，進(jìn)行交易時(shí)存在很大的難度。