一般情況下，二手房首付款的計(jì)算方式為：凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款)。但是我們平時(shí)經(jīng)常說的二手房可貸款7成，并不是說100萬的房子，我們就能貸到70萬，而是指“評(píng)估值”的七成。

買二手房要考慮哪些因素?

1、注意產(chǎn)權(quán)

二手房中有很多房子的產(chǎn)權(quán)都不是很清晰，但是對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰的房子，如果購房者購買了就有可能面臨申請(qǐng)不到貸款的境地。普遍的住房類型包括：未辦理產(chǎn)權(quán)證的回遷房、安置房等;雖然說賣家可以在房子里面，但是房子再次交易的話，是無法辦理過戶手續(xù)的。售房者只擁有使用權(quán)的公產(chǎn)房、公司產(chǎn)房，以及無法辦理產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。

2、注意房齡

大家在挑選二手房的時(shí)候要盡量避免買到房齡太大的二手房，房齡太大的二手房也有可能會(huì)被銀行拒貸，銀行對(duì)二手房的房齡有比較嚴(yán)格的規(guī)定。一般房齡在20年以上的二手房就算是房齡比較大的房子了，遇到這樣的二手房，小編建議大家不要購買了，許多銀行是不予放貸的，因此購房者最好遠(yuǎn)離房齡太大的二手房。

3、注意還款能力

申請(qǐng)銀行貸款的話，銀行會(huì)從多方面去評(píng)估購房者的還款能力，比如說收入證明，工作性質(zhì)等等，如果你打算貸款買房，那么在貸款買房前就一定不可隨意更換工作。如果工作不穩(wěn)定的話，那么你的收入也不穩(wěn)定，銀行放貸也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，為下降放貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行就會(huì)挑選拒貸了。

貸款買房都需要哪些費(fèi)用?

1、定金

現(xiàn)在很多置業(yè)顧問都會(huì)讓購房者交納購房定金，但是定金不具有強(qiáng)制性，購房者也可以挑選不交。定金是指在買賣雙方確定交易意向之后繳納的一筆費(fèi)用，一般情況下，如果交易對(duì)方要求支付的定金數(shù)額比較大的話，那么購房者就需要和交易對(duì)方簽訂好相關(guān)的合同。不過也需要購房者注意的是定金是不退的。

2、首付款

大多數(shù)的購房者都是貸款購買的住房，所以購房者在買房之前先要了解清楚首付的比例，住房的總價(jià)，計(jì)算出首付款，提前準(zhǔn)備好著一些資金。

3、公共維修基金

有很多購房新手可能都沒聽說過這個(gè)名詞，住房維修基金主要應(yīng)用于質(zhì)保期過了之后住房的維修。我們以北京為例，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅每平米100元，高層建筑每平米200元。以前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以總房款的2%交納。

4、稅費(fèi)

不管是購買新房還是二手房，稅費(fèi)都是購買住房時(shí)占有很大比重的一部分支出，必須考慮到購房預(yù)算之中。購買新房需要繳納的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、住房維修基金、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，二手房交易需要繳納的稅費(fèi)包括契稅、稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金、印花稅、工本費(fèi)等等。

5、裝修保證金

通常，業(yè)主在拿到房子開始裝修的時(shí)候，需要事先交納保證金。如果出現(xiàn)裝修工人破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備，給他人造成財(cái)產(chǎn)方面的損失等情況時(shí)，就可以用這筆押金支付。沒有違規(guī)操作，就會(huì)退還保證金，是一個(gè)比不錯(cuò)的監(jiān)督、控制方法。

6、物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)其實(shí)沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不同樓盤的物業(yè)費(fèi)可能存在著不小的差距，但是總體來說，物業(yè)費(fèi)也不是一筆小數(shù)目。一般來說，普通住宅的物業(yè)費(fèi)不會(huì)高于5元每平方米，部分社區(qū)甚至不會(huì)超3元每平方米，僅有少部分住宅和商業(yè)產(chǎn)品高于5元每平方米。按照3元/平米/月來計(jì)算，80平米的房子，每年要交2400元。