1、大產(chǎn)權(quán)房就是商品房，有不動產(chǎn)權(quán)證，擁有完整產(chǎn)權(quán)，受法律保護;而小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，只具備部分產(chǎn)權(quán)，不受法律保護。有很多購買小產(chǎn)權(quán)房的人都抱有一種僥幸心理，覺得未來小產(chǎn)權(quán)也會合法化，但按照目前情況來看不太可能。

2、小產(chǎn)權(quán)房是不允許買賣的，如果買賣雙方私下簽訂合同了，購房合同也不可在房管局備案，無法合法轉(zhuǎn)讓過戶，也不可辦理抵押，通常買小產(chǎn)權(quán)房的人都是一次性付清房款;而大產(chǎn)權(quán)房可正常抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承等。

3、大產(chǎn)權(quán)房買賣受法律保護，小產(chǎn)權(quán)房買賣不受法律保護，一旦發(fā)生糾紛，想要解決難度很大。就比如小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及拆遷補償問題了，原房主很可能會推翻之前的買賣合同，認定買賣合同不合法，要求得到全部的拆遷補償款。就算買方去法院訴訟，法院也很大可能是判定買賣合同無效。

4、小產(chǎn)權(quán)房因為無需繳納土地出讓金和相關(guān)稅費，因此相比大產(chǎn)權(quán)房，購買價格要便宜不少，這也是很多人冒險購買小產(chǎn)權(quán)房的最大原因。

購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險

1、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)得不到保障：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)是得不到保障的。因為小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有住房所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不可辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房無法進行銀行貸款和抵押貸款：由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有備案的，沒有房產(chǎn)證，所以銀行是不會給小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放貸款的。如果購房者要買小產(chǎn)權(quán)房就必須支付全款。不僅買房不可貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。

3、小產(chǎn)權(quán)房可能會面臨被拆除的風險：如果小產(chǎn)權(quán)房屬于違法用地、違法建設(shè)，一旦和國家的規(guī)劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。

4、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全無法保證：另外小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全是無法得到保證的。因為很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商為了賺錢會偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。