一、不聊房地產(chǎn)

先講一個故事。

我有個微信群，里面都是十幾年前的一批老同事，現(xiàn)在都在各大房地產(chǎn)開發(fā)公司擔任高管，所以，這個群是典型的地產(chǎn)圈高管群。

但是這兩年這個群里有一個很特別的現(xiàn)象——就是群里聊天很有意思，大家聊吃喝玩樂，聊股票投資什么話題都聊，就是不聊房地產(chǎn)。

為啥大家都不聊房地產(chǎn)了呢？

因為所有人都對房地產(chǎn)失去了興趣。

所有的人都很清楚，房地產(chǎn)早就不是十幾年前那個高速成長充滿無限機會的產(chǎn)業(yè)，這個行業(yè)在幾年前就開始走下坡路了。

所以，這票房地產(chǎn)公司的高管投資也很有意思，有投資餐飲的、培訓(xùn)的，還有投資股票的，就沒有人去投資買房。

其實，了解房價未來的趨勢不需要太多的專業(yè)常識。決定任何商品的價格趨勢都是供求關(guān)系，房子也不例外。

簡單地列舉幾組數(shù)據(jù)，房價未來的趨勢就一目了然。

二、供求關(guān)系

中國商品房市場啟動源于1998年房改，那一年開始取消福利分房，并且引入按揭，從1998年開始，中國房市開啟了一輪長達20年的牛市。

那么，2018年后中國房市與20年前有什么不同呢？

有本質(zhì)的區(qū)別！

我們先看需求。

1999年中國城市化率是30％，2018年城市化率是60％。全球所有發(fā)達國家在城市化率高于60％之后都出現(xiàn)居民債務(wù)的拐點，也就是大規(guī)模購房行為出現(xiàn)拐點。

1999年中國人均居住面積是8平米，2018年這個數(shù)字是40平米（其中城市36，農(nóng)村45），這個數(shù)字已經(jīng)高于絕大多數(shù)發(fā)達國家。

過去20年，中國購房主力軍是60、70、80后，2018年之后的未來購房主力軍是90后、00后、10后，因為計劃生育的影響，后者人口數(shù)量大幅度下降。

歷年人口出生數(shù)量統(tǒng)計

我們再看看供給。

2010－2017出讓國有建設(shè)用地統(tǒng)計

從2014年開始，國有土地出讓明顯下降，但是每年也要出讓20萬公頃土地。

20萬公頃就是300萬畝土地，如果平均容積率按2計算（這是一個偏低的數(shù)字），就能建設(shè)40億平米商品房。

但是我們每年實際開工與銷售面積遠遠低于出讓土地能蓋的房子。

以2018年為例，當年開工20億平米，實際銷售只有17億平米。無論土地供給量還是實際開工面積都遠大于市場能消化的數(shù)量。

面對這樣的供求關(guān)系，未來房價走勢如何不是一目了然？

三、房住不炒

過去房地產(chǎn)增長迅猛，因為有龐大的需求支撐——城市化（農(nóng)民進城買房）＋城市剛需（巨大的人口基數(shù)）＋城市改善型需求（人均住房面積較低），房價就算有點泡沫，也很快就能消化掉。

未來整個需求端都出現(xiàn)大幅度萎縮，如果房價出現(xiàn)泡沫，那就真的是泡沫了。

這就是房住不炒的緣由。

不是管理層擋著不讓老百姓（603883，股吧）投資房子賺錢，而是投資房子確實有巨大的風(fēng)險。

當然，由于我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，少數(shù)頭部城市（包括一線城市、大多數(shù)省會中心城市）因為土地資源供求受限，而人口卻持續(xù)凈流入，所以在這些城市未來房價是能保持增長的，這就是所謂房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性投資機遇。

但是這些結(jié)構(gòu)性投資機遇恰恰是管理層監(jiān)管的重點，擺在明面上有限購限貸營業(yè)稅等調(diào)控手段，不可預(yù)測的還有直接限價的大殺器。

我就遇到一個案例，重慶某項目由于地段好、質(zhì)量優(yōu)成為外地投資客青睞的對象，2018年一度售價達到27000元，然后一紙限價令從天而降——新開盤住宅限價18000元！

這個限價令對投資炒房客猶如晴天霹靂，二手房價格頓時雪崩般下跌，很多炒房客血本無歸。

所以，我一直堅持一個觀點，不要投資買房，投資買房的風(fēng)口已經(jīng)過去了。

下面就剛需買房問題給大家羅列一些要點。

四、買房的基本原則

1、自主買房擇時的問題。

一線城市與大多數(shù)省會中心城市，早點上車比較明智，三線以及以下的城市，年底買房是一個不錯的時機。

因為我長期看空三線以下城市房價，越晚價格越便宜。

2、首套房購房資格在中國是隱形的福利。

在絕大多數(shù)時候，首套房的貸款利率在國家政策壓制下帶有相當?shù)母＠再|(zhì)（首套房利率銀行基本無利可圖）。

不要傻缺地去寫女朋友（男朋友）兩個人的名字——這意味著你們已經(jīng)自動放棄一套房的利率福利。

二套房也帶有福利性質(zhì)，這個福利不是體現(xiàn)在利率優(yōu)惠，而是國家允許二套房可以貸款。

這個可以貸款但是利率沒優(yōu)惠代表著國家對改善型住宅需求的基本態(tài)度，國家支持老百姓改善自己的居住條件，但是不給利率上的福利。

3、如果你家庭不是特別有錢，不建議將家里資產(chǎn)寫成孩子的名字——因為這意味著在孩子成年之前，這項資產(chǎn)變成死資產(chǎn)——既無法出售，也無法貸款。

五、買什么房

1、年輕人套房子是成熟地段的小套型住宅。

這不僅門檻低（可以盡快實現(xiàn)置業(yè)），而且未來換房時小套型住宅最容易出手并且空間更大——

與此相比，面積越大的套型流動性越差（當然，如果你的家庭或者自身條件非常好，套房子買大套型更有利）。

但是——第二套房子一定要是大套型，國家只給居民2套房子加杠桿是長期政策，2套房不買大套型，以后你想改善居住條件，門檻會大幅度提高。

2、在本地購房，在自己能力范圍內(nèi)一定要買可以買到的的項目。

品牌開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目不僅未來使用價值更高，而且投資價值也——只選貴的，不選對的——在很多時候是一個真理。

3、未來可能有較大的風(fēng)險。

用房子來綁架優(yōu)質(zhì)教育資源是過去戶口制度下的頑疾，未來教育改革的基本趨勢就是教育資源均衡化。

我覺得未來大城市教育資源遲早要與房子脫鉤，一旦剝離學(xué)區(qū)的屬性，其高溢價必定會大幅度縮水。

4、物管費與物業(yè)管理水平成正比。

物管費越高意味著物管水平越高——這同時意味著資產(chǎn)后期使用價值以及保值增值性越好。

物管費低于城市平均水平以下的項目原則上不要去買，這類項目的住宅保值與增值能力非常差。

5、三線以上的城市，如果你買的是優(yōu)質(zhì)項目（客戶群是白領(lǐng)與中產(chǎn)以上的），可以買車位不要租車位，可以多買車位就有多少買多少（如果價格不是偏離正常價格過大）。

城市規(guī)劃條例一般是一套住宅配置一個車位（現(xiàn)在有些大城市開始有所調(diào)整），而中國中產(chǎn)以上的家庭平均車輛保有量已經(jīng)高于這個數(shù)字，關(guān)鍵是還在增長。

所以，好的社區(qū)的車位未來一定是稀缺品，如果你有條件多買，稀缺價值更大，它是最安全最有保證的財務(wù)投資。

給一個大數(shù)據(jù)，（具體城市數(shù)據(jù)你們自己去找），中國一年賣3000萬臺車輛，扣除農(nóng)村業(yè)主，城市有車位需求的在2000萬以上。

而中國一年修建的車位不高于1200萬個（需求與供給比在1．7：1以上），未來車位價格高于車輛價格是大勢所趨。

考慮到新能源汽車的趨勢，所以投資車位是有或者可以安裝充電樁的車位。

六、幾類資產(chǎn)陷阱

有幾類資產(chǎn)是陷阱，建議不要去碰，買下來基本是坑。

1、商鋪

商鋪價值未來趨勢是遞減，產(chǎn)權(quán)式商鋪更是坑，價格偏高的社區(qū)商鋪也不要去碰。

這里多啰嗦幾句商業(yè)的問題。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟對商業(yè)沖擊很大?；ヂ?lián)網(wǎng)電商對商業(yè)沖擊的是標準品（在品牌貨號確定的情況下，在網(wǎng)上與實體店購買都可以獲得同樣的使用價值）。

商業(yè)未來的趨勢是體驗式商業(yè)（百貨商業(yè)已經(jīng)沒有前途），包括休閑、娛樂、餐飲，而體驗式商業(yè)的發(fā)展趨勢是個性化、小眾化、碎片化。

未來的臨街商鋪因為價格過高反而是劣勢，個性化、體驗式商業(yè)更多向?qū)懽謽巧踔磷≌l(fā)展，而體驗式商業(yè)的平效比并不高（每平米能產(chǎn)生的營銷額），無法支撐很高的售價。

隨著5G時代來臨，直播帶貨也逐漸成為潮流，商鋪的引流價值會越來越低。

現(xiàn)在的消費模式已經(jīng)與過去有本質(zhì)的區(qū)別，過去是靠地段來引流，現(xiàn)在是通過互聯(lián)網(wǎng)端口來引流。

商鋪一旦被剝奪引流價值，其價值與住宅相比沒啥區(qū)別。

2、小產(chǎn)權(quán)房

房地產(chǎn)是房子＋土地的結(jié)合。

房價增長不是房子在增值（相反，房子會根據(jù)使用年限折舊），增值的是土地！

所以，小產(chǎn)權(quán)房投資有巨大的風(fēng)險，重要的是，未來10年內(nèi)我看不到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性。

3、旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)是坑。旅游地產(chǎn)是坑。旅游地產(chǎn)是坑。重要的事情說三遍！

中國過去除了極個別的樓盤（如海南三亞的一些樓盤，現(xiàn)在不準買了，說了也扯淡），其它任何地方的旅游地產(chǎn)都不要去購買。

土地的使用價值有三種，是居住，其次是休閑，最次是旅游。

所以，旅游地產(chǎn)從土地使用屬性而言是最差的，根本不可能有多大增值的空間。

另外，大多數(shù)旅游地產(chǎn)修建在農(nóng)村偏僻地區(qū)，水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等市政設(shè)施都按照少量農(nóng)村居民配置，一個旅游地產(chǎn)樓盤上千套房子幾千人住進去，市政設(shè)施根本無法承載。

七、具體套型的挑選

首先給大家分享一個觀點，隨著時代的發(fā)展，套型功能也會發(fā)生很大的變化，這個你得有預(yù)見性。

大家有錢，當然買大一點的房子更好，如果有困難，其實買個2房戶型也完全可以解決問題。

為什么？

這就是信息時代的紅利。

夫妻住一間，小孩住一間，其它功能可以統(tǒng)統(tǒng)放到客廳。

比如，我以前覺得家庭中沒有書房是完全不可想象的，但是未來即使是常識分子，也完全不需要書房。

首先是實體書數(shù)量大幅度下降，現(xiàn)在信息來源主要就是電腦與手機，實體書占的比重大幅度下降。

我10年前家庭藏書就是1萬本，幾次搬家現(xiàn)在留在身邊的只有幾百本——平時也不怎么看了。

其次，5G時代來臨，帶來的變化就是云計算會廣泛應(yīng)用，首先干掉的就是電腦！

不管你在家里還是公司工作，未來電腦都會被淘汰。因為電腦最重要的功能就是計算與儲存，這些都可以通過云來解決——而且云更強大，更便捷。

這個顛覆性可能遠遠高于你的想象，未來所謂的電腦或者智能移動終端就是一個可以上網(wǎng)的顯示器。

幾年前，華為最重要的研發(fā)部門已經(jīng)淘汰了電腦，全是通過云來工作。

華為的今天就是我們的明天。

所以，即使你有錢買三房，多一間房子也不建議搞成書房。

我個人覺得搞成健身房（或者影音房）可能更好，家庭集體健身（或者集體看電影、K歌）是很有樂趣的，也是很能增進家庭成員感情的事。

然后套型幾個功能間大家要注意的要點（主要針對買緊湊面積的消費者，土豪不適用）。

廚房：不管怎么設(shè)計，請記住，櫥柜灶臺整體長度一定不可低于4米！

在4米以上，每增加0．5米就代表生活質(zhì)量上一個臺階，5米以上是舒適生活標準。

廚房一定要有放冰箱的位置。

生活陽臺：這個必須得有，否則你的洗衣機、拖帕盆、洗衣盆沒地方放，還有就是泡菜壇子沒地方放。

作為一個南方人，家里沒有泡菜壇子直接造成家庭食物水平會降一個等級。

主臥室：進深不可低于3．9米！（從窗戶往里面的尺寸）

為什么？這個與人體工程學(xué)有關(guān)系，1．8米的床就是接近2米，加上2個床頭柜就是接近3米，加上衣柜（一般是0．5米），就是3．5米，3．9米只是軸線尺寸，實際凈空只有3．7米，3．7米減去3．5米只剩余0．2米，這個尺寸也就剛好夠用。

主臥室進深低于3．9米，有很大可能或者只能放一個床頭柜，或者衣柜有一部分開不了門。

主臥室開間（采光面的尺寸）以前基本標準就是3．6米，主要就是放床之后對面可以放電視還有過人的通道。

現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個在臥室擺電視的需要了，開間有3米就足夠了，也就是擺床之后可以有0．6米的通道。

主衛(wèi)：一般普通人房型不要考慮浴缸！浴缸聽起來很浪漫，但是這個得經(jīng)常沖洗浴缸，一般家庭根本不可能有這個時間來干這個事。

可能剛開始很新鮮，時間一久浴缸基本會沒用，而且特別占地方。

客廳：這個我有個想法。未來客廳的使用可能會發(fā)生很大的變化，客廳可能會回歸真正家庭起居聚會的功能。

什么意思呢？

傳統(tǒng)的客廳布置就是一臺電視，然后一圈沙發(fā)加一個茶幾，這太老土了。

未來可能是這樣——電視被干掉了，5G時代信息傳輸效率上來了，就不需要電視了，一個投影儀就足夠了（或者華為智慧屏也很好）。

然后客廳的布置是這樣——一個方形的桌子，便于家庭成員聚集在一起，小孩做作業(yè)拼積木，大人玩手機、筆記本等等。

桌子一圈是很舒適的椅子（或者沙發(fā)），家庭成員通過這個桌子聚集在一起有很好的情感的交流，是未來發(fā)展的方向。

書房功能就這樣被替代，辦公未來都是云辦公。

這里多說幾句，大家關(guān)注一下智能家居的發(fā)展，現(xiàn)在家庭有幾個電子設(shè)備推薦大家可以考慮應(yīng)用。

智能指紋密碼鎖：不用帶鑰匙了（鑰匙很煩人），而且小孩也可以自己開門了——順便培養(yǎng)一下小孩對未來科技的興趣。

智能音箱：這個現(xiàn)在每年市場消費翻一倍多。推薦大家購買，家庭使用很方便。主婦在廚房做事的福音啊，聽音樂、講故事、背古詩、定鬧鐘、問天氣，還可以成為小孩的朋友。帶攝像頭的智能音箱還可以聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控家里，用手機就可以看。

迷你投影儀：讓小孩隔離手機、IPAD的設(shè)備，也是家庭聚會看電影很好的裝備。

（文：公眾號貓哥的視界，來源：和訊網(wǎng)房產(chǎn)新聞）