房子抵押貸款最多可以貸30年。

具體貸款年限還要根據(jù)借款人的自身情況來確定，不同貸款機構(gòu)會有不同規(guī)定，一般借款人年齡與貸款年限之和不可大于法定退休年齡。

不同銀行的規(guī)定都不太一樣，現(xiàn)在比較多的是6成10年，但是享受不了7折的優(yōu)惠利率，有的銀行能做到9折，有的銀行要走基準(zhǔn)利率。所以在辦理房產(chǎn)證抵押貸款前，一定要提前了解清楚當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。

1、房產(chǎn)性質(zhì)影響貸款年限，不同性質(zhì)的房產(chǎn)貸款的年限不同。通俗點講，普通住宅、商業(yè)項目、廠房等這幾類住房能貸款的年限也有所不同。

2、以住房抵押申請的個人抵(質(zhì))押循環(huán)貸款，額度有效期30年，額度有效期和樓齡之和不高于30年。額度有效期10年以下的，抵押率不高于70%;額度有效期10年以上20年以下的，抵押率不高于60%;額度有效期20年以上的，抵押率不高于50%。

影響房產(chǎn)抵押貸款年限的原因

1、貸款人的還款能力會影響貸款年限，在銀行辦理住房抵押貸款時會要求貸款人提供收入證明。收入證明能直接反應(yīng)借款人的還款能力，收入證明是銀行決定是否批貸的主要參考內(nèi)容之一。通常情況銀行會讓借款人收入證明上的月收入是其月還款和其他負(fù)債之和的兩倍以上。

2、土地使用年限也會影響貸款年限，不同類型的房子土地使用年限是不同得。一般情況下，房貸的貸款到期日不可高于土地使用的到期年限(當(dāng)然了不同的銀行規(guī)定也不相同)。要注意的是，土地使用年限與房齡不同，土地使用年限是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的。