《中共中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)》發(fā)布的國(guó)務(wù)院，對(duì)土地和住房的產(chǎn)權(quán)安排，明確提出“研究住宅建設(shè)期滿土地和其他土地法律安排隨訪，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和良好的期望保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的形成?！?

趙旭東是中國(guó)政法大學(xué)和中國(guó)商業(yè)法研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、教授解釋了物權(quán)法中的“自動(dòng)延期”，但仍需要研究如何在立法上更新。

但目前學(xué)界普遍的共識(shí)是，不可到期收回，一定要對(duì)權(quán)利繼續(xù)延續(xù)。同時(shí)這種續(xù)期可以有償也可以無(wú)償。如果確定實(shí)行有償續(xù)期使用，其延續(xù)的成本、代價(jià)應(yīng)當(dāng)是比較合理的，有償續(xù)期應(yīng)保持在一個(gè)合理的限度。

70年產(chǎn)權(quán)本意應(yīng)該是終身使用

國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。

70年是如何制定的?

趙旭東介紹，第一個(gè)考慮是不可永久，第二個(gè)考慮是盡可能時(shí)間定得比較長(zhǎng)，可以不影響權(quán)利人對(duì)土地的使用。

他表示，土地使用權(quán)是一個(gè)使用權(quán)，而不是所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)有一定的期限限制。盡管本意是長(zhǎng)期的使用，但還是要有一個(gè)期限的限制，以區(qū)別于完全的所有權(quán)。

我個(gè)人認(rèn)為，確定70年期限的重要考慮也許是人的壽命，當(dāng)時(shí)正是在上個(gè)世紀(jì)90年代初，70歲差不多是一個(gè)人的壽命。70年的居住用地期間一般可以保證使用權(quán)人終身使用和獲得土地使用的權(quán)益。

完全不必?fù)?dān)心到期后政府會(huì)回收土地

趙旭東說(shuō)，沒(méi)有必要擔(dān)心政府會(huì)收回土地的土地使用權(quán)。

雖然規(guī)定了70年的宅基地使用權(quán)，但從理論上說(shuō)，土地使用權(quán)到期后，國(guó)家可以收回土地使用權(quán)。而我國(guó)的土地制度是一種特殊的產(chǎn)權(quán)制度。實(shí)行國(guó)有集體所有制，不實(shí)行私有制。

雖然我們堅(jiān)持土地公有制，但同時(shí)要盡量保護(hù)公民主體，充分利用土地和長(zhǎng)期占有土地的權(quán)利。

實(shí)際上，國(guó)家從一開(kāi)始就有這樣的考慮，到期后還是要通過(guò)某種法律形式，讓土地的使用權(quán)人繼續(xù)對(duì)土地的合法使用。當(dāng)初，也沒(méi)有明確規(guī)定到期要收回。

后來(lái)在陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)規(guī)定和文件中，都有類似到期以后再合法安排的意圖。直到《物權(quán)法》制定之后，這個(gè)問(wèn)題就比較明朗了，《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

現(xiàn)在，人們不必?fù)?dān)心政府收回土地了。這不僅體現(xiàn)在國(guó)家政策層面，而且在立法上也有所規(guī)定?，F(xiàn)在，要做的是通過(guò)進(jìn)一步的立法來(lái)確定如何推遲使用，并制定具體的操作規(guī)則。

有償續(xù)期的合理性在于土地的公有

《物權(quán)法》規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，但沒(méi)有明確規(guī)定自動(dòng)續(xù)期是有償還是無(wú)償?shù)?。趙旭東表示，從理論上來(lái)說(shuō)，可以是無(wú)償?shù)囊部梢允怯袃數(shù)摹?

他認(rèn)為，如果有償續(xù)期，土地使用者支付相應(yīng)的費(fèi)用是合理的，但有償應(yīng)保持在合理的范圍內(nèi)。這取決于如何在國(guó)家利益、社會(huì)利益和用戶利益之間進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)和安排。

基本利益得到保障，因?yàn)橛邢薜氖褂脵?quán)在一開(kāi)始就已經(jīng)確定，并允許在到期后繼續(xù)使用。續(xù)約是對(duì)原有約定權(quán)利的擴(kuò)張，相當(dāng)于對(duì)新權(quán)利的獲取，而相應(yīng)的付款也合理。

站在整個(gè)社會(huì)的角度看，“這里可能存在一個(gè)在土地資源占有和利用方面，全體社會(huì)成員的公平問(wèn)題，即已經(jīng)獲得土地和沒(méi)有獲得土地的社會(huì)成員之間的利益平衡問(wèn)題?！?

趙旭東進(jìn)一步解釋，因?yàn)橥恋厥枪械?，屬于整個(gè)社會(huì)的，客觀上存在對(duì)社會(huì)財(cái)產(chǎn)的利益共享問(wèn)題。如果是永久的被一部分成員所享有，就存在為此而公平分配和支付合理對(duì)價(jià)的問(wèn)題。

有償?shù)拇_定要看原始地價(jià)

趙旭東說(shuō)，要確定是否續(xù)約費(fèi)，一方面取決于土地的原始取得成本和價(jià)格不考慮土地使用權(quán)期限，然后確定價(jià)格是否是一項(xiàng)基于權(quán)利而非永久權(quán)的確定。

另一方面，有必要考慮債權(quán)人是否繼續(xù)使用土地或繼續(xù)通過(guò)交易轉(zhuǎn)讓他人使用土地。權(quán)利擴(kuò)張后，如果權(quán)利人利用土地轉(zhuǎn)讓取得交易利益，是否需要作出相應(yīng)的利益調(diào)整，這確實(shí)是一個(gè)有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題。

如果有償續(xù)期，是繳納土地出讓金還是納稅，實(shí)質(zhì)上并無(wú)根本的差異，只是在法律形式上如何定性更為準(zhǔn)確、在實(shí)際操作上如何安排更為恰當(dāng)?shù)膯?wèn)題。我個(gè)人更傾向于作為土地出讓金繳納。